Des consommateurs parlent des avantages de travailler avec un courtier immobilier

Visionnez ce vidéo:

http://www.cigm.tv/fr/videos/voir/465/

(Source: Chambre Immobilière du Grand Montréal CIGM)

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur Courtier Immobilier Re/Max Capitale

AVIS IMPORTANT - LE FINANCEMENT HYPOTHÉCAIRE SE RESSERRE !

Un courtier hypothécaire me confiait ce matin avoir vécu cette semaine une situation qu'il n'avait jamais encore vue...

Vous savez tous qu'il existe des entreprises qui font de l'Assurance hypothécaire: SCHL, GE Capital, etc...

Un prêt a été refusé cette semaine...NON PAS par le Prêteur Hypothécaire, mais par "l'Assureur Hypothécaire". LE MOTIF: ils n'aiment pas le modèle de la maison...

CONCLUSION: dorénavant, il ne suffira plus de mettre une affiche "À VENDRE" et annoncer sur le Web pour vendre...Vous devrez vous adjoindre des professionnels "du courtage immobilier" ET "du financement hypothécaire"...

Les dossiers de financement devront être suivis "à la seconde prêt" par les 2 spécialistes à qui vous aurez délégué le bon déroulement de la transaction: 1) votre courtier immobilier, 2) le prêteur de votre "acheteur"...pas évident pour tout le monde de faire ça...:(

• •  Prendre une offre...c'est facile :)
    Rendre le dossier "jusque chez le notaire"...c'est AUTRE CHOSE...:(

     
  • Et en resortir "avec toutes les signatures"...c'est encore pire...J'ai déjà vécu une situation ou, rendus chez le notaire, le vendeur (constructeur) a dit à l'acheteur: " tu ne l'auras pas ma maison, je vais la vendre à quelqu'un d'autre"......Raison: l'acheteur voulait que le notaire retienne 2 000$ pour travaux non terminés, l'entrepreneur, que je connaissais très bien et qui avait plus d'acheteurs en banque que de maisons de disponibles...s'est levé...a dit sa phrase...et est parti...Il y a eu poursuite légale, mais l'acheteur était en très mauvaise position avec son camion de déménagement qui l'attendait devant la maison...Avec tout ce que j'ai vu au cours des années...il n'est pas surprenant que j'ais de la difficulté à trouver logique la mentalité: 1-pancarte / 1-appel / 1-vente... ;(

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

On vous offre des services immobiliers, on vous exige un paiement d'avance!

par André Lavoie ReMax Capitale, 12 mars 2011, à 13:54

Article écrit par Les Immeubles White, susceptible de vous faciliter la compréhension des enjeux liés au courtage immobilier.

Voici quelques extraits de la Loi sur le Courtage Immobilier que toute personne qui se dit offrir des services immobilier doit respecter.

…La présente loi s'applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage…..

….nul ne peut agir comme courtier…ni se présenter comme tel, s'il n'est titulaire d'un permis….

… doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence

… commet une infraction, ….. prétend être un courtier ou une agence, utilise un titre pouvant laisser croire qu'il l'est, exerce l'activité de courtier ou d'agence, prétend avoir le droit de le faire ou agit de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé …. s'il n'est pas titulaire du permis requis par la présente loi.

Tout paiement est exigible uniquement quand la transaction est complétée (vente notariée).  

Votre Courtier exécute plus de 80 actions dans une transaction de courtage, pour en savoir plus, contactez un courtier immobilier titulaire d'un permis émis par l'Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ).

Et n'oubliez pas qu'en confiant votre plus gros investissement à vie à un courtier :
- Vous êtes protégé par l'OACIQ,
- Vous êtes protégé par le Fond d'Indemnisation du Courtage Immobilier,
- Vous êtes protégé par l'Assurances Responsabilité Professionnelle de votre courtier
- Vous bénéficiez de la collaboration de près de 16 000 courtiers immobiliers
- Vous bénéficiez d'un réseau de plus de 74 000 propriétés au Québec
- Votre courtier immobilier ne peut pas se libérer de sa responsabilité

Pour en savoir plus sur la Loi sur le Courtage Immobilier du Québec, nous vous invitons à vour rendre sur : http://www.canlii.org/fr/qc/legis/lois/rsq-c-c-73.2/derniere/rsq-c-c-73.2.html

Les courtiers immobilier ont à coeur vos intérêts !

Avant de signer avec votre "courtier" ou "conseiller" immobilier, demandez-lui son permis de l'OACIQ et valider le sur http://www.acaiq.com/cgi-bin/WebObjects/Registre car nul ne peut agir comme courtier immobilier ni se présenter comme tel, s'il n'est titulaire d'un permis de courtier délivré par cet organisme.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

Courtier Immobilier...et...Chef d'Orchestre

Je ne peux m'empêcher de partager avec vous le texte suivant composé par Nathalie Paré , courtier immobilier.

Sincèrement, ça décrit réellement le travail que nous effectuons pour vous, nos clients.

Voici le texte d'une "chef d'orchestre" fière de l'être:

Quelqu'un sait combien gagne Kent Nagano pour chaque concert qu'il dirige?
Et bien nous, courtiers immobiliers , sommes aussi des chefs d'orchestre...
Chaque transaction est une symphonie où les acheteurs, vendeurs, courtiers collaborateurs, photographes, directeurs hypothécaires, inspecteurs, notaires et j'en passe... doivent être synchronisés afin d'en arriver à une transaction harmonieuse!

Qui pourrait dire le contraire ???

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

VOTRE COURTIER EST et FAIT TOUT ÇA: pas mal plus que 1-poteau, 1-pancarte, 1-site Web, prise de photos...

En tant que Professionnel de l’Immobilier VOTRE COURTIER IMMOBILIER

- A reçu des formations complètes, continues et reconnues en plus de passer de nombreux examens.

- Il détient un permis de courtier (obligatoire) délivré par l'OACIQ, l'autorisant à pratiquer légalement son métier et ainsi procéder à la vente, l'achat, la location et l'échange de propriétés.

Voici une partie des nombreuses tâches que fait VOTRE COURTIER IMMOBILIER

- Il a les connaissances et l’expérience afin d’établir une analyse comparative du marché approfondie et détaillée afin d'établir un juste prix de la valeur marchande de votre propriété.

- Il élabore une mise en marché détaillée, prépare la promotion de votre propriété à ses frais et ce tant et aussi longtemps que votre propriété n’est pas vendue.

- Il utilise plusieurs stratégies marketing (sites web, magazines immobiliers, journaux, réseaux sociaux etc.)

- Il vous accompagne tout au long du processus menant à la réalisation du projet financier le plus important de votre vie (visites, inspection, notaire) etc.

- Il travaille en équipe avec les autres courtiers, avec vous et pour vous, en comprenant vos besoins et vos attentes afin de vous fournir un service personnalisé

- Il est disponible pour vous pratiquement 24h par jour, 7 jours par semaine, puisqu’il peut parfois négocier pour vous très tard le soir ou très tôt le matin pour accommoder les parties.

- Il organise les visites, gère les appels, les demandes de renseignements, gère les comptes rendu et commentaires, effectue les suivis et vous fait un résumé régulièrement.

- Il s'assure de la conformité juridique et vérifie toutes les informations, mesures et documents, le tout, selon le Code Civil et la Loi sur le courtage immobilier.

- Il négocie pour vous le meilleur prix et les meilleures conditions afin de bien vous représenter, vous défendre et protéger vos intérêts tout en respectant l'autre partie ou le courtier collaborateur.

- Il vous conseille, vous fait des recommandations, vous guide, vous rassure, vous écoute et ne vous laisse jamais seul.

- Il a un vaste réseau de contacts, d’acheteurs et de professionnels tels que : notaire, inspecteur, arpenteur, entrepreneur, prêteur et spécialistes de tout genre.

- Il est (dans certains cas) soutenu, supervisé et encadré par son dirigeant d'agence et par l'OACIQ, Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec.

- Vous êtes donc ainsi protégé par les règles relatives au contrat de courtage et autres formulaires obligatoires ou recommandés par l’OACIQ qu’il utilise, et qui vous relient à votre courtier.

- Il détient des connaissances en marketing, en vente, communication, juridique, mathématique, informatique, financière et en bâtiment ....

Tout bon professionnel mérite un salaire à la hauteur de son expérience, de son travail et de ses connaissances. Comme pour tout type d'entreprise, une grande part des revenus du courtier immobilier sont réaffectés aux frais de mise ne marché des propriétés qu'il a à vendre. Et comme pour tout type de travailleur, il doit ensuite voir à ce qu'il lui en reste à titre de salaire.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

AVIS AUX PROPRIOS: Contrat de Courtage Exclusif - ACHAT D'UN IMMEUBLE

La majorité des gens savent que les Courtiers Immobiliers utilisent une multitude de formulaires qui sont soit obligatoires (selon la Loi du Courtage Immobilier), soit recommandés.

Il existe un contrat qui semble moins connu des propriétairess-vendeurs, et ce formulaire porte le nom de "Contrat de Courtage Exclusif - Achat d'un Immeuble.

Par ce contrat, l'ACHETEUR retient les service d'un Courtier Immobilier pour rechercher un immeuble en vue de l'acheter. Ce formulaire crée un lien contractuel entre les parties et prévoit les droits et obligations de chacun.

Il arrive fréquemment que des acheteurs s'adressent à nous en disant: " ça fait des semaines que nous sommes à la recherche d'une maison; nous vérifions tous les sites des courtiers, le MLS, Realtor, Micasa, LesPac, Kijiji, etc...et nous ne trouvons rien; quand nous trouvons, c'est déjà vendu". L'utilité que je vois personnellement d'informer les proprios de l'existence de ce type de contrat est le suivant: lorsqu'un tel contrat intervient avec un acheteur, il est certain que les 16 000 courtiers immobiliers du Québec, détenteurs d'un permis de pratique, débutent leurs recherches parmi les 74 000 propriétés répertoriées dans leur base de données. Ils vérifient ensuite les propriétés "qui ont déjà été en vente mais qui ne le sont plus" afin de voir si les proprios n'auraient pas encore un intérêt à vouloir vendre leur résidence. Notre dernière ressource est la recherche parmi les propriétés en vente directement par les proprios. Lorsqu'on dit que le Courtage Immobilier est structuré au Québec, et que chaque propriété mise en vente par l'intermédiaire d'un courtier immobilier met 16 000 vendeurs (courtiers) à la disposition des propriétaires qui leur en ont confié la vente, "CE N'EST PAS RIEN" !!! Et quand vous écrivez sur Kijiji, LesPac, Micasa et autres sites d'annonces immobilières "AGENTS S'ABSTENIR", bien, mon dieu, vous venez peut-être de passer à côté de la vente de votre résidence à un acheteur lié à un courtier immobilier par "contrat d'achat". Mon interrogation: quel est votre intérêt de "vouloir vendre...pis pas"... ?

ET CE N'EST PAS TOUT...
Connaissez-vous les "entreprises de relogement" ?
Ces entreprises, dont la majorité des courtiers immobiliers sont fournisseurs de services, s'occupent d'une clientèle "de choix" à laquelle vous ne pourrez malheureusement pas vendre directement.
Parmi elles, il y a Relonat et autres. Lors de transferts, les militaires, Policiers de la SQ et de la GRC, les employés d'institutions bancaires, du Conseil du Trésor et autres, acquièrent leur nouvelle résidence par NOTRE entremise. Plusieurs avantages leur sont offerts en prenant nos services; par exemple, frais de déménagement, arpenteur, frais de Notaire et autres. Ma dernière question: "pourquoi désirez-vous TANT éviter tous nos acheteurs potentiels" ?????

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur Courtier Immobilier Re/Max Capitale

COURTIER INSCRIPTEUR PRÉSENT LORS DES VISITES !

Le sujet de ce blogue (billet) m’est venu hier soir, après avoir échangé quelques commentaires avec un membre LinkedIn…

Cet interlocuteur, directeur des ventes dans un domaine autre que l’immobilier, disait mettre en vente un immeuble inter-génération et demandait si quelqu’un pouvait lui faire des suggestions sur la façon de choisir un courtier.

Je lui ai fait certaines suggestions, mais il n’est pas certain que mes consoeurs/confrères me féliciteront de cela puisque je leur ai compliqué un peu la vie…

D’un autre côté, je me dis que l’image des courtiers a une longue pente à remonter dans l’opinion publique, et que c’est en offrant un service auquel les gens ont droit que l’objectif pourra être atteint…un jour…

Mes suggestions ont été les suivantes :

·       Ne pas se gêner pour rencontrer trois, même quatre courtiers afin de discuter avec eux. J’ai toujours été d’avis qu’un client devait avoir des affinités avec son courtier. Si les deux travaillent en mode coopération, il est important au départ, selon moi, qu’ils puissent échanger leurs opinions d’une façon constructive. Tout le monde en sortira gagnant.

·       Je lui aussi suggéré de vérifier sur les sites web utilisés par ces courtiers (Centris.ca, Realtor.ca et site de la bannière) afin de voir de quelle façon ces courtiers essayaient de susciter de l’intérêt pour les propriétés qu’ils ont à vendre. Dans le cas qui nous concerne, un immeuble inter-génération, je crois qu’il est important de voir rapidement si les parents qui y habiteront devront vivre dans un sous-sol ou non. Si cette information est visible dans les détails de la fiche, sans qu’il soit nécessaire de feuilleter sept pages avant de le savoir, cela évitera peut-être des visites sans résultat. C’est bien beau d’inscrire « très ensoleillé », mais quand cette caractéristique ne concerne que l’unité d’habitation principale et que lors d’une visite, les gens réalisent que l’unité des parents est sombre, tout le monde est perdant.

·       Cet interlocuteur me disait aussi que lui, en tant que directeur des ventes, trouvait important qu’un représentant puisse connaître à la fois le produit et le client, mais que cela n’était pas possible lorsque c’était un agent collaborateur qui faisait visiter une propriété pour la première fois. Et c’est ici que je lui ai fait, je crois, la suggestion la plus importante (et que mes consoeurs/confrères n’aimeront pas) : « faire inscrire sur le contrat de courtage que l’agent inscripteur ou l’un de ses représentants sera toujours  présent lors des visites ». Plusieurs diront que c’est impossible, mais moi je vous certifie que c’est possible. Lorsqu’un agent collaborateur téléphone pour prendre rendez-vous, il est extrêmement rare que cette visite soit pour dans 10 minutes. Il est donc toujours possible de céduler un rendez-vous à une heure qui conviendra à la fois au proprio et au courtier inscripteur. Disons que c’est possible dans 99,8% des cas. Je crois que les proprios méritent cette attention. Si en tant que courtiers vous ne pouvez pas offrir ce service, vous serez bientôt devancés par les « petites annonces » qui, elles non plus, ne sont « jamais » présentes lors des visites… Et si vous êtes trop débordés pour le faire, eh bien prenez moins de contrats de courtage; il en restera plus pour les autres et la clientèle recevra un meilleur service. Lorsqu’on se fait dire : «  les courtiers ne font qu’inscrire et attendent ensuite que ça se vende », je ne crois pas que ce soit la « plus belle image » qui doive circuler.

·       Un autre conseil que j’aurais dû lui donner, mais auquel je n’ai pas pensé, c’est de vérifier « la vitesse » à laquelle le courtier retourne ses appels. On appelle au bureau du courtier, on donne ses coordonnées MAIS on ne dit pas le but de notre appel. Si le courtier ne retourne l’appel que le lendemain, on peut alors présumer que si l’on confie sa propriété à ce courtier, il puisse arriver à l’occasion que certains acheteurs potentiels ne reçoivent pas les retours d’appels rapidement eux non plus, et qu’ils ait alors eu le temps de regarder ailleurs…

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier Re/Max Capitale

« TOI TU VAS ME LA VENDRE À CE PRIX LÀ ! »

C’est une phrase qu’un courtier immobilier peut se faire dire « fréquemment » par un proprio qui rêve d’obtenir un prix supérieur à la réalité pour son immeuble…

Disons au départ que ce n’est pas parce que la pancarte d’un agent apparaît « partout » dans un quartier que c’est « lui-même » qui vendu les propriétés lorsque l’affiche « VENDU » apparaîtra.

Avec toute la technologie mise à la disposition des courtiers, ce n’est pas, et cette opinion est entièrement personnelle, ce n’est pas, dis-je nécessairement cet agent qui est « le seul » à pouvoir vendre dans ce même quartier. Par contre, selon la Loi du Courtage Immobilier et ses règlements, c’est l’agent qui a obtenu le contrat (celui qui a planté l’affiche) qui a le droit de dire « j’ai vendu », à moins que celui qui ait réellement vendu s’entende avec ce dernier pour pouvoir dire que c’est lui le vendeur (ce qui doit être assez rare puisque je n’ai pas encore vu ça)…

Ceci étant dit, il peut arriver à l’occasion qu’un proprio appelle l’un de ces courtiers ayant plusieurs affiches pour lui dire : « toi, tu vas me la vendre à ce prix là »…

Je veux simplement vous rappeler ici que ce n’est pas le courtier qui établit la valeur d’un immeuble, mais plutôt « l’état du marché pour un secteur donné ».

À cet effet, afin d’obtenir un aperçu réel de ce marché, plusieurs options s’offrent aux proprios.

La première consiste à faire effectuer une évaluation professionnelle par un évaluateur agréé. En ayant ce document sous la main, vous pourrez toujours démontrer à un acheteur éventuel « quelle est la valeur réelle de votre immeuble à une date spécifique ». Le marché étant sujet à des variations assez importantes, vous n’aurez pas la certitude que cette valeur sera toujours de mise six mois plus tard. De plus, vous aurez à débourser quelques centaines de dollars afin de faire effectuer une telle évaluation.

Une autre option consiste à en faire effectuer l’analyse par un ou plusieurs courtiers immobiliers. Ces analyses sont gratuites (du moins tant et aussi longtemps que les services « à la carte » ne seront pas appliqués), et elles vous aideront à obtenir une image assez juste du marché de votre secteur. Je répète ici que ce n’est pas nécessairement le courtier que vous voyez le plus souvent dans votre secteur qui pourra nécessairement vous servir le mieux puisque, par exemple, s’il s’habitue à toujours vendre les maisons de votre secteur à un prix « pas assez élevé », il pourrait avoir de la difficulté à changer ses habitudes…

Moi j’obtiendrais les opinions de 3 courtiers et, s’il y avait trop de variante entre-elles, j’en ferais venir un 4^e. J’opterais ensuite pour un prix « moyen » et non pas pour le prix « le plus élevé ». Une différence de valeur de 20 000$ entre la valeur la plus basse et la valeur la plus élevée m’amènerait à m’interroger sérieusement…

Sur  ce, je vous souhaite un bon weekend d’Halloween »

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

VRAIMENT DÉGUEULASSE !

Mon blogue d’aujourd’hui est une réaction très humaine face à une situation qui ne peut durer !!!

Une compagnie de marketing qui s’occupe d’annonces classées « visuelles », qui n’a donc pas le droit d’offrir de services liés au Courtage Immobilier, se vante « d’accompagner ses annonceurs tout au long de la transaction ».

Lorsque j’écris que je suis dans le domaine du Courtage Immobilier depuis plus de 25 ans, c’est vrai. J’en ai vu des choses, mais on dirait que je vois de plus en plus d’horreurs se produire de jour en jour.

J’en suis à me demander si des affirmations comme celle décrite au 2^e paragraphe n’auraient pas justement comme fonction de donner « de la fausse sécurité » aux gens.

COMMENT peut-on affirmer qu’on accompagne quelqu’un TOUT AU LONG D’UNE TRANSACTION alors que :

·       on est fermés les samedis et dimanches;

·       on ferme dès 17h30 tous les autres jours de la semaine;

·       la réalité démontre que des promesses d’achat, ça se signe « PRINCIPALEMENT » les soirs et fins de semaine;

·       et que, le supposé accompagnement N’EST PAS disponible durant les heures cruciales ?????

Serais-ce pour cela que nous voyons de plus en plus, dans notre pratique, des gens tentant de vendre par eux-mêmes, subir ce qu’on pourrait appeler des « arnaques » ?

Je viens de reparler à quelqu’un qui disait « tout connaître » et « être capable de vendre sa résidence par lui-même » il y a quelques semaines à peine.

Force est de constater que ce n’était probablement pas le cas puisqu’il vient d’apprendre quelque chose de nouveau : et c’est son arnaqueur qui le lui a appris.

Vraiment dégueulasse !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

C'EST DÉCIDÉ: VOUS VENDEZ VOTRE MAISON ! Voici les choix qui s'offrent à vous.

Plusieurs options s’offrent à vous.

Vous devez tout d’abord décider entre :

                                                     1)      Tenter de vendre par vous-même.

                                                     2)      Trouver un acheteur.

Par la suite, les choix suivants s’offrent à vous :

« Tenter de vendre par vous-même » :

 vous pourriez alors utiliser l’une ou l’autre des entreprises de marketing suivantes,  lesquelles sont des « annonces classées » de luxe, rien de plus.

Parmi celles-ci, il y a :

a.      Kijiji (gratuit); vous achetez ensuite un poteau (5$) + 2 affiches « maison à vendre » chez Dollarama (2$ x2= 4$). COÛT TOTAL : 9,00$ + taxes

b.      LesPac (14,95$) + poteau (5$) + 2 affiches (4$). COÛT TOTAL : 23,95$ + taxes

c.       Micasa (70.00$)+ poteau (5$) + 2 affiches (4$). COÛT TOTAL : 79,00$ + taxes

d.      Duproprio : 800$ + taxes= 902,00$ (poteau et affiche incluse)

Peu importe le choix que vous ferez parmi ce qui précède, vous obtiendrez : une annonce sur le web, un poteau, 2 affiches et vous ferez tout par vous-même tel que vous le désirez.

Vous pourrez ensuite vous procurer « gratuitement » un formulaire de promesse d’achat sur le web. Duproprio en met à la disposition de tout le monde; il comporte la mention suivante :

« L'éditeur, DuProprio.com ainsi que toutes les personnes ayant participé à la rédaction de ces modèles de contrat déclinent toute responsabilité quant à l'exactitude, la suffisance et la pertinence des dits modèles.

                                                      Source : offre d’achat unifamiliale DuProprio.com

Vous prendrez donc toutes les responsabilités, le tout conformément à votre décision.

Sincèrement, si je n’étais pas courtier immobilier et que j’optais pour « tenter de vendre par moi-même », j’opterais pour l’option « 1.a » et je vivrais avec mon choix. Pourquoi débourser 902,00$ pour une annonce classée alors que je peux obtenir la même chose pour à peine 9,00$ ?

Si vous optez plutôt pour un service sécurisé visant à « trouver un acheteur » pour votre maison, vous devrez contacter un courtier immobilier. L’annonce web, le poteau, la  pancarte et la prise de photos vous seront fournis tout à fait gratuitement.

Même la gestion des appels téléphoniques, la prise de rendez-vous et les déplacements seront gratuits, tout cela faisant partie des services de base.

La preuve ? Vous n’aurez « RIEN » à débourser si votre résidence n’est pas vendue ou si vous décidez de ne pas prolonger votre contrat lors de son expiration.

Par contre, si le courtier immobilier trouve l’acheteur pour votre maison, vous aurez à débourser une rémunération pour les services professionnels que vous aurez alors obtenus.

Les négociations seront menées de façon professionnelle, le suivi de votre dossier sera effectué selon les règles établies durant « toute la durée des négociations », et les documents nécessaires seront transmis au notaire afin qu’il puisse procéder à la signature de l’acte de vente TEL qu’il a été établi sur la promesse d’achat.

Les précautions nécessaires seront donc prises afin de vous éviter des situations indésirables qui risqueraient d’engendrer des coûts qui peuvent parfois s’avérer astronomiques.

 Si notre travail n’était pas accompli de façon professionnelle, vous seriez protégés par une  assurance responsabilité « erreurs et omissions ». Contrairement aux annonces classées de type « duproprio », à aucun endroit il n’est indiqué que « nous déclinons toute responsabilité ».

Si vous optez pour cette solution, vous pourrez me rejoindre à votre convenance, 7 jours sur 7, autant le jour que le soir, de l’une ou l’autre des façons suivantes :

ANDRÉ LAVOIE

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

         

               

418.802.3611 cellulaire                  418.627.3120 bureau               alavoie.remax@gmail.com

ACTION DE GRÂCE: ATTENTION - DANGER !

Je parle ici de la fin de semaine de l’Action de Grâce, mais ma mise-en-garde s’applique à toute période ou les institutions prêteuses sont fermées durant une période d’au moins 3 jours consécutifs !

LES FAITS :

Vous êtes proprio d’une résidence et êtes intéressé(e) par l’achat d’une autre résidence. Vous avez donc fait une offre sur cette autre résidence avec clause de 72 heures. Nous vous identifierons ici comme étant MME/M « VOUS ».

Si une autre offre d’achat est présentée sur la propriété qui vous intéresse et sur laquelle vous avez fait une offre conditionnelle, vous aurez 72 heures SOIT pour informer le proprio vendeur que vous achetez MÊME si votre maison n’est pas vendue (avec preuve d’acceptation de prêt à l’appui), SOIT pour vous désister de votre offre.

Une autre personne, M « Z » est aussi intéressée par cette résidence, et elle s’est adjoint les services d’un courtier immobilier qui « connaît le tabac » comme on dit.

M « Z » a visité cette maison le 5 octobre et était prêt à faire une offre « sans condition » ce même 5 octobre mais le courtier qui « connaît le tabac » lui a fait la suggestion suivante : « Les banques seront fermées les 9-10 et 11 octobre. Nous attendrons donc au vendredi 8 octobre à 17h00 pour écrire et présenter notre offre. Aussitôt acceptée, l’avis de 72 heures sera envoyé à MME/M « VOUS » par télégramme. Qu’ils soient rejoignables ou non, aussitôt que la compagnie de télégrammes aura reçu l’avis, ce sera « comme si » MME/M « VOUS » l’avait reçu au même moment, donc, comme si il l’avait reçu « le vendredi 8 octobre à 17h00 ». M\MME « VOUS » ne pourra se procurer de lettre d’acceptation de prêt ce vendredi puisqu’à cette heure, sa banque sera fermée. Elle aura donc jusqu’au lundi 11 octobre 17h00 pour obtenir la lettre de son institution financière MAIS sa banque sera aussi fermée les 9, 10 et 11 octobre. MME/M « VOUS » perdra ainsi son droit de premier refus et NOUS gagnerons la bataille.

RÉSUMÉ & RÉSULTATS selon 2 scénarios différents :

SCÉNARIO 1 :

·       5 octobre : M « Z » est intéressé à faire une offre sur une propriété pour laquelle MME/M « VOUS » a déjà fait une offre « conditionnelle à la vente de sa propriété, avec clause de 72 heures »;

·       6 octobre : M « Z » fait et présente une offre qui sera acceptée;

·       6 octobre : l’avis de 72 heures est envoyé à M/MME « VOUS » par télégramme;

·       M/M « VOUS » aura 2 jours pour obtenir une lettre d’acceptation de prêt, soit jeudi le 7 et vendredi le 8.

·       Il y a ainsi « risque » que MME/M « VOUS » puisse obtenir la lettre de son institution prêteuse et que M « Z » ne puisse acquérir cette propriété.

SCÉNARIO 2 :

·       5 octobre : M « Z » est intéressé à faire une offre sur une propriété pour laquelle MME/M « VOUS » a déjà fait une offre « conditionnelle à la vente de sa propriété, avec clause de 72 heures »; M « Z » attend PLUTÔT au 8 octobre 17h00 pour faire son offre;

·       8 octobre 17h00 : M « Z » fait et présente une offre qui sera acceptée;

·       8 octobre 18h00 : l’avis de 72 heures est envoyé à MME/M « VOUS » par télégramme;

·       MME/M « VOUS » aura jusqu’au lundi 11 octobre 18h00 pour obtenir une lettre d’acceptation de prêt; dommage pour lui, sa banque aura été fermée les 9-10 et 11 octobre !

·       « FÉLICITATIONS », M « Z » sera l’heureux propriétaire de cette maison.

Conclusion : LA PRÉPARATION ET LA PRÉSENTATION D’UNE PROMESSE D’ACHAT, ÇA SE PLANIFIE !

VOUS AIMERIEZ QU’ON EN DISCUTE ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur

Courtier Immobiier Re/Max Capitale

FAUSSE ÉVALUATION MUNICIPALE: entente à l'amiable de 10 000$

J’ai vu un document décrivant un immeuble à vendre et j’ai frémis !

Simplifions les faits :

•  LE DOCUMENT DESCRIPTIF DISAIT :

• Taxes municipales 2010 : 2 984.$
• Évaluation municipale 2010 : 318 000$

• LA VÉRITÉ AURAIT PLUTÔT DUE ÊTRE :

• Taxes municipales 2010 : 2 984.$
• Évaluation municipale 2010 : 224 000$...OUF !!!

Q : Pourquoi l°évaluation municipale « déclarée » est-elle supérieure de 94 000$ à la réalité ?

R : Parce que le proprio a inscrit comme évaluation municipale le montant d’une évaluation qu’il a obtenue d’un évaluateur agréé.

On pourrait aussi présumer, remarquez ici que ce n’est que de la présomption, que la maison a beaucoup plus de chances d’attirer les chercheurs de maison qui « pensent » que l°évaluation municipale a un rapport avec la valeur marchande…Un chercheur de maison pourrait alors dire : « WOW, regarde le bargain; le proprio demande le même montant que l°évaluation municipale et je ne l’ai même pas encore négocié » ! - L

Q : Mais alors, « ou est le problème » ?

R : ce proprio a fait aménager entièrement son sous-sol sans demander de permis à la municipalité; il y a investi près de 60 000$.

Après que la vente de cette maison aura été notariée, il est coutume pour cette municipalité d’envoyer un évaluateur municipal constater l’état des lieux.

Il est certain que le montant de l°évaluation municipale « augmentera ».

De ce fait, les taxes municipales « augmenteront » elles aussi.

Si la valeur de l°immeuble augmente à 318 000$, IL EST ALORS FAUX d°inscrire sur une fiche que « les taxes municipales sont de 2 984.$ pour un immeuble évalué à 318 000$ », puisque les taxes risquent plutôt d°augmenter à près de 4 000$ !

GROS changement dans le budget de l°acheteur qui s’est fait avoir, et GROS problèmes pour le proprio qui a commis cette bévue !!!

Je ne sais pas quelles seraient les conséquences juridiques « précises » pour un cas semblable, mais j’ai déjà vu un cas ou une entente « à l°amiable » avait été conclue entre un acheteur et un vendeur pour une telle fausse déclaration.

L°acheteur avait dit, rendu chez le notaire : « j’achèterais quand même la maison si le vendeur acceptait de me compenser pour les 10 prochaines années, soit 1 000$ x 10 ans =10 000$. Le vendeur avait alors accepté de remettre 10 000$ à l°acheteur.

Remarquez ici que ce dédommagement ne s’est pas fait suite à l°obtention d’un jugement, mais plutôt suite à des discussions de bonne foi entre un acheteur et un vendeur, une entente de gré à gré. Aucun avocat n’est intervenu dans ce dossier.

Si ce vendeur m’avait pris comme courtier, j°aurais agit de la façon suivante lors de la mise en vente de cette maison :

1)  J°aurais inscrit les « vrais montants qui apparaissent sur le compte de taxes »;

2) J°aurais aussi ajouté le texte suivant dans la section descriptive de l°immeuble : « Le vendeur a en sa possession une évaluation récente effectuée par un évaluateur agréé, démontrant que la valeur marchande de l°immeuble est de 318 000$. Il déclare aussi que l°évaluation municipale de l°immeuble est non conforme à la réalité, puisque des améliorations ont été effectuées pour près de 60 000$ sans qu°aucun permis n’ait été demandé à la municipalité à cet effet ».

SI VOUS ÊTES VENDEUR : portez une attention « particulière » aux déclarations que vous faites. Ce n’est réellement pas le temps de jouer au chat et à la souris !

SI VOUS ÊTES ACHETEUR : « revérifiez toute déclaration faite par un vendeur avant de vous engager définitivement dans une transaction » ! Sans quoi, le réveil risque d’être « brutal » (soit que le vendeur refuse toute négociation et que vous deviez vous installer sur le trottoir en attendant un jugement, soit que vous vous retiriez de l°offre et qu’encore ici vous deviez vous loger temporairement le temps qu’une solution soit obtenue), OU BIEN, que vous ne preniez connaissance de la bévue qu’après avoir fait la transaction, et que vous consultiez alors un avocat afin de tenter d°obtenir justice.

Vous aurez bien sûr à assumer le coût des nouvelles taxes vous-mêmes, le temps que jugement soit rendu (si vous achetez quand même)…

Quoiqu’il en soit, consulter un conseiller juridique le plus rapidement possible est toujours la meilleure attitude à prendre. Il pourrait peut-être négocier une entente plus rapidement et de façon plus avantageuse que vous ne le feriez vous-même.

Vous aimeriez qu’on en discute ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur / alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

L'ACHETEUR L'A ÉCHAPPÉE BELLE !

CAS VÉCU IL Y A QUELQUES MOIS À PEINE

Dans mes blogues précédents, j’ai souvent fait allusion aux « petites phrases » imprécises, écrites ou omises volontairement ou par inadvertance. J’ai répété qu’il fallait y apporter une attention toute spéciale. Je vais donc vous parler d’une phrase incomplète que j’ai écrite moi-même, volontairement, dans le but de protéger les intérêts de mon client acheteur.

Dans l’exemple qui suit,  mon devoir était de protéger les intérêts de mon client au plus haut point, et non pas de protéger ceux du vendeur puisque la vente en avait été confiée à une autre personne, et que c’était à cette autre personne de protéger les intérêts du vendeur. Ce n’est pas à moi non plus de porter de jugement sur le travail effectué « par l’autre ».

Mon client est intéressé à acheter un duplex. Ce n’est pas l’immeuble en lui-même qui l’intéresse, mais plutôt son emplacement. Il avait bien raison puisque comme on dit dans notre milieu, les 3 points principaux à considérer  lors de l’achat d’un immeuble sont : 1) le site, 2) le site et, 3) le site !

Je prends donc rendez-vous et nous visitons.

Suite à cette visite, je fais des recherches afin d’établir la valeur marchande de l’immeuble. Je rencontre ensuite mon client acheteur, et je lui demande combien il a l’intention d’offrir. Il me dit le montant, ce qui représentait une diminution de 15 000$ du prix demandé. Je lui réponds alors que pour un immeuble comparable, qui serait en parfait état, il faudrait plutôt diminuer le prix de 20 000$ et non pas de 15 000$. De plus, lors de notre visite, j’avais constaté qu’il pourrait y avoir des travaux assez importants à effectuer, lesquels pourraient se situer à plus de 12 000$, peut-être même à 15 000$. Je lui suggère donc de faire une première offre à 20 000$ de moins que le prix demandé, et je lui dis que, si elle est acceptée, nous aurons les arguments nécessaires pour aller chercher une autre diminution suite à  l’inspection technique. Par contre, si nous offrons immédiatement une diminution de 35 000$, il y aurait risque que ce soit refusé!

Nous préparons donc notre promesse d’achat à 20 000$ de moins que le prix demandé, et je la présente.

Après 2 jours de discussions, de négociations, etc… notre offre est acceptée, « conditionnelle à une inspection technique ».

L’inspection suit. Le proprio et l’autre courtier sont alors présents, et ils se doutent bien qu’il y aura une suite à l’offre initiale. Nous recevons le rapport, mon client et moi passons la soirée à l’analyser, et nous tentons d’établir le coût des réparations à effectuer.

Nous en arrivons à 16 400$, somme que nous arrondissons à 17 000$.

Je contacte le courtier-vendeur pour lui dire que nous avions établis les coûts de réparation, mais que plutôt que de perdre notre temps à refaire une contre-proposition sans savoir si elle serait acceptée ou non, je préférais lui remettre une copie du rapport d’inspection, accompagnée de notre estimation des coûts. Je lui dis d’en discuter avec le vendeur et de m’aviser dans les 24 heures pour me dire s’il y avait acceptation, ou si nous devions plutôt tout  laisser tomber !

Je suis allé lui porter les papiers. Il s’est dépêché d’ouvrir l’enveloppe et il m’a dit : »c…sse, vous êtes malades » ! Je lui ai alors répondu, prenez le temps de tout calculer vous-mêmes et revenez-moi avec une réponse finale d’ici demain !

Il me rappelle 3 heures plus tard pour me dire : « nous serions prêts à diminuer le prix de 12 500$ mais pas plus ». Je lui réponds : « nous exigeons 17 000$, pas moins. Nous allons donc préparer les documents qui informeront le proprio que nous laissons tout tomber », puis je raccroche !

Il me rappelle aussitôt et me dit : 14 000$ est notre dernière offre. Je réponds : nous c’est SOIT une diminution de  17 000$, SOIT que le proprio fasse effectuer les travaux lui-même à ses frais, selon les règles de l’art, par des entrepreneurs détenant les certificats de compétence nécessaires à leur exécution. Il me répond : « nous en discutons et je te rappelle ». Le  téléphone sonne au bout d’environ 45 minutes et il me dit : « mon client n’a pas le temps de s’occuper de cela; nous acceptons une diminution finale de 16 500$ mais il devra y avoir une clause à l’effet que l’immeuble sera vendu sans garantie légale de qualité. »

Remarquez ici que cette exclusion de la garantie légale n’était écrite nulle part; ce n’était qu’un énoncé verbal de l’autre courtier; rien ne dit que tel était le désir du propriétaire vendeur…

Je lui répète que « pour nous, la réduction doit être de 17 000$ » mais je ne parle pas de l’exclusion de garantie de qualité… Il me dit : « ok, prépare la contre-offre, nous l’accepterons » !

Je prépare la contre-proposition et, dans le but de protéger les intérêts de mon client acheteur, je n’écris pas que c’est une vente « sans garantie légale de qualité »; je m’essais plutôt en écrivant une phrase qui n’a « aucun rapport » en me disant que s’ils n’y voient que du feu, mon client sera sauvé.

Cette phrase était la suivante : « L’acheteur se déclare satisfait des résultats obtenus suite à l’inspection technique de l’immeuble, laquelle fut  effectuée le…2010 par la firme d’inspection… »  Croyez-le ou non, notre contre-proposition a été acceptée « sans que j’ais eu à inscrire d’exclusion de la garantie légale de qualité. Ils n’y ont vu que du feu! Remarquez que je n’ai jamais écrit que ce qui pouvait être découvert « hors de l’inspection technique » était accepté…ni « que nous renoncions à entreprendre des recours en cas de découverte de vices cachés ».

Et, suite à cela, après avoir fait les démarches moi-même afin d’obtenir une opinion légale à propos de ma petite phrase sans valeur, il y a une réclamation qui est en préparation. Des travaux de rénovation ont été entrepris et d’autres vices ont été découverts, d’où l’importance de ne pas avoir exclue cette fameuse garantie légale. J

La morale de l’histoire : prenez bien soin de comprendre la portée d’une simple petite phrase écrite dans une promesse d’achat, sans quoi, les conséquences pourraient être désastreuses.

Les conseillers juridiques sont là pour vous guider à ce sujet. Celui que j’ai consulté me dit qu’on est sauvés, mais rien n’empêche que ce sera un juge qui aura le dernier mot si nous avions à nous rendre jusque là…

Dans le présent exemple, je crois avoir pleinement accompli mon rôle de courtier vendeur. Si j’avais été le courtier inscripteur, « jamais » je n’aurais accepté une telle phrase », j’aurais trouvé qu’elle ne correspondait aucunement aux objectifs que je m’étais fixés.

Vous aimeriez que nous en discutions ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 bur / 418.627.3120 bur  alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale