L'IMMOBILIER

Des consommateurs parlent des avantages de travailler avec un courtier immobilier

2011-03-16T21:30:00.000-04:00

Visionnez ce vidéo:

http://www.cigm.tv/fr/videos/voir/465/

(Source: Chambre Immobilière du Grand Montréal CIGM)

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur Courtier Immobilier Re/Max Capitale

AVIS IMPORTANT - LE FINANCEMENT HYPOTHÉCAIRE SE RESSERRE !

2011-03-12T15:12:00.000-05:00

Un courtier hypothécaire me confiait ce matin avoir vécu cette semaine une situation qu'il n'avait jamais encore vue...

Vous savez tous qu'il existe des entreprises qui font de l'Assurance hypothécaire: SCHL, GE Capital, etc...

Un prêt a été refusé cette semaine...NON PAS par le Prêteur Hypothécaire, mais par "l'Assureur Hypothécaire". LE MOTIF: ils n'aiment pas le modèle de la maison...

CONCLUSION: dorénavant, il ne suffira plus de mettre une affiche "À VENDRE" et annoncer sur le Web pour vendre...Vous devrez vous adjoindre des professionnels "du courtage immobilier" ET "du financement hypothécaire"...

Les dossiers de financement devront être suivis "à la seconde prêt" par les 2 spécialistes à qui vous aurez délégué le bon déroulement de la transaction: 1) votre courtier immobilier, 2) le prêteur de votre "acheteur"...pas évident pour tout le monde de faire ça...:(

- Prendre une offre...c'est facile :)
  Rendre le dossier "jusque chez le notaire"...c'est AUTRE CHOSE...:(
- Et en resortir "avec toutes les signatures"...c'est encore pire...J'ai déjà vécu une situation ou, rendus chez le notaire, le vendeur (constructeur) a dit à l'acheteur: " tu ne l'auras pas ma maison, je vais la vendre à quelqu'un d'autre"......Raison: l'acheteur voulait que le notaire retienne 2 000$ pour travaux non terminés, l'entrepreneur, que je connaissais très bien et qui avait plus d'acheteurs en banque que de maisons de disponibles...s'est levé...a dit sa phrase...et est parti...Il y a eu poursuite légale, mais l'acheteur était en très mauvaise position avec son camion de déménagement qui l'attendait devant la maison...Avec tout ce que j'ai vu au cours des années...il n'est pas surprenant que j'ais de la difficulté à trouver logique la mentalité: 1-pancarte / 1-appel / 1-vente... ;(

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

On vous offre des services immobiliers, on vous exige un paiement d'avance!

2011-03-12T15:07:00.000-05:00

par André Lavoie ReMax Capitale, 12 mars 2011, à 13:54

Article écrit par Les Immeubles White, susceptible de vous faciliter la compréhension des enjeux liés au courtage immobilier.

Voici quelques extraits de la Loi sur le Courtage Immobilier que toute personne qui se dit offrir des services immobilier doit respecter.

…La présente loi s'applique à toute personne ou société qui, pour autrui et contre rétribution, se livre à une opération de courtage…..

….nul ne peut agir comme courtier…ni se présenter comme tel, s'il n'est titulaire d'un permis….

… doivent agir avec honnêteté, loyauté et compétence

… commet une infraction, ….. prétend être un courtier ou une agence, utilise un titre pouvant laisser croire qu'il l'est, exerce l'activité de courtier ou d'agence, prétend avoir le droit de le faire ou agit de manière à donner lieu de croire qu'il est autorisé …. s'il n'est pas titulaire du permis requis par la présente loi.

Tout paiement est exigible uniquement quand la transaction est complétée (vente notariée).

Votre Courtier exécute plus de 80 actions dans une transaction de courtage, pour en savoir plus, contactez un courtier immobilier titulaire d'un permis émis par l'Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec (OACIQ).

Et n'oubliez pas qu'en confiant votre plus gros investissement à vie à un courtier :
- Vous êtes protégé par l'OACIQ,
- Vous êtes protégé par le Fond d'Indemnisation du Courtage Immobilier,
- Vous êtes protégé par l'Assurances Responsabilité Professionnelle de votre courtier
- Vous bénéficiez de la collaboration de près de 16 000 courtiers immobiliers
- Vous bénéficiez d'un réseau de plus de 74 000 propriétés au Québec
- Votre courtier immobilier ne peut pas se libérer de sa responsabilité

Pour en savoir plus sur la Loi sur le Courtage Immobilier du Québec, nous vous invitons à vour rendre sur : http://www.canlii.org/fr/qc/legis/lois/rsq-c-c-73.2/derniere/rsq-c-c-73.2.html

Les courtiers immobilier ont à coeur vos intérêts !

Avant de signer avec votre "courtier" ou "conseiller" immobilier, demandez-lui son permis de l'OACIQ et valider le sur http://www.acaiq.com/cgi-bin/WebObjects/Registre car nul ne peut agir comme courtier immobilier ni se présenter comme tel, s'il n'est titulaire d'un permis de courtier délivré par cet organisme.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

Courtier Immobilier...et...Chef d'Orchestre

2011-03-08T01:03:00.000-05:00

Je ne peux m'empêcher de partager avec vous le texte suivant composé par Nathalie Paré , courtier immobilier.

Sincèrement, ça décrit réellement le travail que nous effectuons pour vous, nos clients.

Voici le texte d'une "chef d'orchestre" fière de l'être:

Quelqu'un sait combien gagne Kent Nagano pour chaque concert qu'il dirige?
Et bien nous, courtiers immobiliers , sommes aussi des chefs d'orchestre...
Chaque transaction est une symphonie où les acheteurs, vendeurs, courtiers collaborateurs, photographes, directeurs hypothécaires, inspecteurs, notaires et j'en passe... doivent être synchronisés afin d'en arriver à une transaction harmonieuse!

Qui pourrait dire le contraire ???

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

VOTRE COURTIER EST et FAIT TOUT ÇA: pas mal plus que 1-poteau, 1-pancarte, 1-site Web, prise de photos...

2011-03-07T21:31:00.000-05:00

En tant que Professionnel de l’Immobilier VOTRE COURTIER IMMOBILIER

- A reçu des formations complètes, continues et reconnues en plus de passer de nombreux examens.

- Il détient un permis de courtier (obligatoire) délivré par l'OACIQ, l'autorisant à pratiquer légalement son métier et ainsi procéder à la vente, l'achat, la location et l'échange de propriétés.

Voici une partie des nombreuses tâches que fait VOTRE COURTIER IMMOBILIER

- Il a les connaissances et l’expérience afin d’établir une analyse comparative du marché approfondie et détaillée afin d'établir un juste prix de la valeur marchande de votre propriété.

- Il élabore une mise en marché détaillée, prépare la promotion de votre propriété à ses frais et ce tant et aussi longtemps que votre propriété n’est pas vendue.

- Il utilise plusieurs stratégies marketing (sites web, magazines immobiliers, journaux, réseaux sociaux etc.)

- Il vous accompagne tout au long du processus menant à la réalisation du projet financier le plus important de votre vie (visites, inspection, notaire) etc.

- Il travaille en équipe avec les autres courtiers, avec vous et pour vous, en comprenant vos besoins et vos attentes afin de vous fournir un service personnalisé

- Il est disponible pour vous pratiquement 24h par jour, 7 jours par semaine, puisqu’il peut parfois négocier pour vous très tard le soir ou très tôt le matin pour accommoder les parties.

- Il organise les visites, gère les appels, les demandes de renseignements, gère les comptes rendu et commentaires, effectue les suivis et vous fait un résumé régulièrement.

- Il s'assure de la conformité juridique et vérifie toutes les informations, mesures et documents, le tout, selon le Code Civil et la Loi sur le courtage immobilier.

- Il négocie pour vous le meilleur prix et les meilleures conditions afin de bien vous représenter, vous défendre et protéger vos intérêts tout en respectant l'autre partie ou le courtier collaborateur.

- Il vous conseille, vous fait des recommandations, vous guide, vous rassure, vous écoute et ne vous laisse jamais seul.

- Il a un vaste réseau de contacts, d’acheteurs et de professionnels tels que : notaire, inspecteur, arpenteur, entrepreneur, prêteur et spécialistes de tout genre.

- Il est (dans certains cas) soutenu, supervisé et encadré par son dirigeant d'agence et par l'OACIQ, Organisme d'Autoréglementation du Courtage Immobilier du Québec.

- Vous êtes donc ainsi protégé par les règles relatives au contrat de courtage et autres formulaires obligatoires ou recommandés par l’OACIQ qu’il utilise, et qui vous relient à votre courtier.

- Il détient des connaissances en marketing, en vente, communication, juridique, mathématique, informatique, financière et en bâtiment ....

Tout bon professionnel mérite un salaire à la hauteur de son expérience, de son travail et de ses connaissances. Comme pour tout type d'entreprise, une grande part des revenus du courtier immobilier sont réaffectés aux frais de mise ne marché des propriétés qu'il a à vendre. Et comme pour tout type de travailleur, il doit ensuite voir à ce qu'il lui en reste à titre de salaire.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

AVIS AUX PROPRIOS: Contrat de Courtage Exclusif - ACHAT D'UN IMMEUBLE

2011-03-05T20:37:00.000-05:00

La majorité des gens savent que les Courtiers Immobiliers utilisent une multitude de formulaires qui sont soit obligatoires (selon la Loi du Courtage Immobilier), soit recommandés.

Il existe un contrat qui semble moins connu des propriétairess-vendeurs, et ce formulaire porte le nom de "Contrat de Courtage Exclusif - Achat d'un Immeuble.

Par ce contrat, l'ACHETEUR retient les service d'un Courtier Immobilier pour rechercher un immeuble en vue de l'acheter. Ce formulaire crée un lien contractuel entre les parties et prévoit les droits et obligations de chacun.

Il arrive fréquemment que des acheteurs s'adressent à nous en disant: " ça fait des semaines que nous sommes à la recherche d'une maison; nous vérifions tous les sites des courtiers, le MLS, Realtor, Micasa, LesPac, Kijiji, etc...et nous ne trouvons rien; quand nous trouvons, c'est déjà vendu". L'utilité que je vois personnellement d'informer les proprios de l'existence de ce type de contrat est le suivant: lorsqu'un tel contrat intervient avec un acheteur, il est certain que les 16 000 courtiers immobiliers du Québec, détenteurs d'un permis de pratique, débutent leurs recherches parmi les 74 000 propriétés répertoriées dans leur base de données. Ils vérifient ensuite les propriétés "qui ont déjà été en vente mais qui ne le sont plus" afin de voir si les proprios n'auraient pas encore un intérêt à vouloir vendre leur résidence. Notre dernière ressource est la recherche parmi les propriétés en vente directement par les proprios. Lorsqu'on dit que le Courtage Immobilier est structuré au Québec, et que chaque propriété mise en vente par l'intermédiaire d'un courtier immobilier met 16 000 vendeurs (courtiers) à la disposition des propriétaires qui leur en ont confié la vente, "CE N'EST PAS RIEN" !!! Et quand vous écrivez sur Kijiji, LesPac, Micasa et autres sites d'annonces immobilières "AGENTS S'ABSTENIR", bien, mon dieu, vous venez peut-être de passer à côté de la vente de votre résidence à un acheteur lié à un courtier immobilier par "contrat d'achat". Mon interrogation: quel est votre intérêt de "vouloir vendre...pis pas"... ?

ET CE N'EST PAS TOUT...
Connaissez-vous les "entreprises de relogement" ?
Ces entreprises, dont la majorité des courtiers immobiliers sont fournisseurs de services, s'occupent d'une clientèle "de choix" à laquelle vous ne pourrez malheureusement pas vendre directement.
Parmi elles, il y a Relonat et autres. Lors de transferts, les militaires, Policiers de la SQ et de la GRC, les employés d'institutions bancaires, du Conseil du Trésor et autres, acquièrent leur nouvelle résidence par NOTRE entremise. Plusieurs avantages leur sont offerts en prenant nos services; par exemple, frais de déménagement, arpenteur, frais de Notaire et autres. Ma dernière question: "pourquoi désirez-vous TANT éviter tous nos acheteurs potentiels" ?????

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur Courtier Immobilier Re/Max Capitale

COURTIER INSCRIPTEUR PRÉSENT LORS DES VISITES !

2010-11-02T10:53:00.000-04:00

Le sujet de ce blogue (billet) m’est venu hier soir, après avoir échangé quelques commentaires avec un membre LinkedIn…

Cet interlocuteur, directeur des ventes dans un domaine autre que l’immobilier, disait mettre en vente un immeuble inter-génération et demandait si quelqu’un pouvait lui faire des suggestions sur la façon de choisir un courtier.

Je lui ai fait certaines suggestions, mais il n’est pas certain que mes consoeurs/confrères me féliciteront de cela puisque je leur ai compliqué un peu la vie…

D’un autre côté, je me dis que l’image des courtiers a une longue pente à remonter dans l’opinion publique, et que c’est en offrant un service auquel les gens ont droit que l’objectif pourra être atteint…un jour…

Mes suggestions ont été les suivantes :

· Ne pas se gêner pour rencontrer trois, même quatre courtiers afin de discuter avec eux. J’ai toujours été d’avis qu’un client devait avoir des affinités avec son courtier. Si les deux travaillent en mode coopération, il est important au départ, selon moi, qu’ils puissent échanger leurs opinions d’une façon constructive. Tout le monde en sortira gagnant.

· Je lui aussi suggéré de vérifier sur les sites web utilisés par ces courtiers (Centris.ca, Realtor.ca et site de la bannière) afin de voir de quelle façon ces courtiers essayaient de susciter de l’intérêt pour les propriétés qu’ils ont à vendre. Dans le cas qui nous concerne, un immeuble inter-génération, je crois qu’il est important de voir rapidement si les parents qui y habiteront devront vivre dans un sous-sol ou non. Si cette information est visible dans les détails de la fiche, sans qu’il soit nécessaire de feuilleter sept pages avant de le savoir, cela évitera peut-être des visites sans résultat. C’est bien beau d’inscrire « très ensoleillé », mais quand cette caractéristique ne concerne que l’unité d’habitation principale et que lors d’une visite, les gens réalisent que l’unité des parents est sombre, tout le monde est perdant.

· Cet interlocuteur me disait aussi que lui, en tant que directeur des ventes, trouvait important qu’un représentant puisse connaître à la fois le produit et le client, mais que cela n’était pas possible lorsque c’était un agent collaborateur qui faisait visiter une propriété pour la première fois. Et c’est ici que je lui ai fait, je crois, la suggestion la plus importante (et que mes consoeurs/confrères n’aimeront pas) : « faire inscrire sur le contrat de courtage que l’agent inscripteur ou l’un de ses représentants sera toujours présent lors des visites ». Plusieurs diront que c’est impossible, mais moi je vous certifie que c’est possible. Lorsqu’un agent collaborateur téléphone pour prendre rendez-vous, il est extrêmement rare que cette visite soit pour dans 10 minutes. Il est donc toujours possible de céduler un rendez-vous à une heure qui conviendra à la fois au proprio et au courtier inscripteur. Disons que c’est possible dans 99,8% des cas. Je crois que les proprios méritent cette attention. Si en tant que courtiers vous ne pouvez pas offrir ce service, vous serez bientôt devancés par les « petites annonces » qui, elles non plus, ne sont « jamais » présentes lors des visites… Et si vous êtes trop débordés pour le faire, eh bien prenez moins de contrats de courtage; il en restera plus pour les autres et la clientèle recevra un meilleur service. Lorsqu’on se fait dire : « les courtiers ne font qu’inscrire et attendent ensuite que ça se vende », je ne crois pas que ce soit la « plus belle image » qui doive circuler.

· Un autre conseil que j’aurais dû lui donner, mais auquel je n’ai pas pensé, c’est de vérifier « la vitesse » à laquelle le courtier retourne ses appels. On appelle au bureau du courtier, on donne ses coordonnées MAIS on ne dit pas le but de notre appel. Si le courtier ne retourne l’appel que le lendemain, on peut alors présumer que si l’on confie sa propriété à ce courtier, il puisse arriver à l’occasion que certains acheteurs potentiels ne reçoivent pas les retours d’appels rapidement eux non plus, et qu’ils ait alors eu le temps de regarder ailleurs…

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier Re/Max Capitale

« TOI TU VAS ME LA VENDRE À CE PRIX LÀ ! »

2010-10-29T13:35:00.000-04:00

C’est une phrase qu’un courtier immobilier peut se faire dire « fréquemment » par un proprio qui rêve d’obtenir un prix supérieur à la réalité pour son immeuble…

Disons au départ que ce n’est pas parce que la pancarte d’un agent apparaît « partout » dans un quartier que c’est « lui-même » qui vendu les propriétés lorsque l’affiche « VENDU » apparaîtra.

Avec toute la technologie mise à la disposition des courtiers, ce n’est pas, et cette opinion est entièrement personnelle, ce n’est pas, dis-je nécessairement cet agent qui est « le seul » à pouvoir vendre dans ce même quartier. Par contre, selon la Loi du Courtage Immobilier et ses règlements, c’est l’agent qui a obtenu le contrat (celui qui a planté l’affiche) qui a le droit de dire « j’ai vendu », à moins que celui qui ait réellement vendu s’entende avec ce dernier pour pouvoir dire que c’est lui le vendeur (ce qui doit être assez rare puisque je n’ai pas encore vu ça)…

Ceci étant dit, il peut arriver à l’occasion qu’un proprio appelle l’un de ces courtiers ayant plusieurs affiches pour lui dire : « toi, tu vas me la vendre à ce prix là »…

Je veux simplement vous rappeler ici que ce n’est pas le courtier qui établit la valeur d’un immeuble, mais plutôt « l’état du marché pour un secteur donné ».

À cet effet, afin d’obtenir un aperçu réel de ce marché, plusieurs options s’offrent aux proprios.

La première consiste à faire effectuer une évaluation professionnelle par un évaluateur agréé. En ayant ce document sous la main, vous pourrez toujours démontrer à un acheteur éventuel « quelle est la valeur réelle de votre immeuble à une date spécifique ». Le marché étant sujet à des variations assez importantes, vous n’aurez pas la certitude que cette valeur sera toujours de mise six mois plus tard. De plus, vous aurez à débourser quelques centaines de dollars afin de faire effectuer une telle évaluation.

Une autre option consiste à en faire effectuer l’analyse par un ou plusieurs courtiers immobiliers. Ces analyses sont gratuites (du moins tant et aussi longtemps que les services « à la carte » ne seront pas appliqués), et elles vous aideront à obtenir une image assez juste du marché de votre secteur. Je répète ici que ce n’est pas nécessairement le courtier que vous voyez le plus souvent dans votre secteur qui pourra nécessairement vous servir le mieux puisque, par exemple, s’il s’habitue à toujours vendre les maisons de votre secteur à un prix « pas assez élevé », il pourrait avoir de la difficulté à changer ses habitudes…

Moi j’obtiendrais les opinions de 3 courtiers et, s’il y avait trop de variante entre-elles, j’en ferais venir un 4^e. J’opterais ensuite pour un prix « moyen » et non pas pour le prix « le plus élevé ». Une différence de valeur de 20 000$ entre la valeur la plus basse et la valeur la plus élevée m’amènerait à m’interroger sérieusement…

Sur ce, je vous souhaite un bon weekend d’Halloween »

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

VRAIMENT DÉGUEULASSE !

2010-10-23T16:33:00.000-04:00

Mon blogue d’aujourd’hui est une réaction très humaine face à une situation qui ne peut durer !!!

Une compagnie de marketing qui s’occupe d’annonces classées « visuelles », qui n’a donc pas le droit d’offrir de services liés au Courtage Immobilier, se vante « d’accompagner ses annonceurs tout au long de la transaction ».

Lorsque j’écris que je suis dans le domaine du Courtage Immobilier depuis plus de 25 ans, c’est vrai. J’en ai vu des choses, mais on dirait que je vois de plus en plus d’horreurs se produire de jour en jour.

J’en suis à me demander si des affirmations comme celle décrite au 2^e paragraphe n’auraient pas justement comme fonction de donner « de la fausse sécurité » aux gens.

COMMENT peut-on affirmer qu’on accompagne quelqu’un TOUT AU LONG D’UNE TRANSACTION alors que :

· on est fermés les samedis et dimanches;

· on ferme dès 17h30 tous les autres jours de la semaine;

· la réalité démontre que des promesses d’achat, ça se signe « PRINCIPALEMENT » les soirs et fins de semaine;

· et que, le supposé accompagnement N’EST PAS disponible durant les heures cruciales ?????

Serais-ce pour cela que nous voyons de plus en plus, dans notre pratique, des gens tentant de vendre par eux-mêmes, subir ce qu’on pourrait appeler des « arnaques » ?

Je viens de reparler à quelqu’un qui disait « tout connaître » et « être capable de vendre sa résidence par lui-même » il y a quelques semaines à peine.

Force est de constater que ce n’était probablement pas le cas puisqu’il vient d’apprendre quelque chose de nouveau : et c’est son arnaqueur qui le lui a appris.

Vraiment dégueulasse !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

C'EST DÉCIDÉ: VOUS VENDEZ VOTRE MAISON ! Voici les choix qui s'offrent à vous.

2010-10-09T12:24:00.000-04:00

Plusieurs options s’offrent à vous.

Vous devez tout d’abord décider entre :

1) Tenter de vendre par vous-même.

2) Trouver un acheteur.

Par la suite, les choix suivants s’offrent à vous :

« Tenter de vendre par vous-même » :

vous pourriez alors utiliser l’une ou l’autre des entreprises de marketing suivantes, lesquelles sont des « annonces classées » de luxe, rien de plus.

Parmi celles-ci, il y a :

a. Kijiji (gratuit); vous achetez ensuite un poteau (5$) + 2 affiches « maison à vendre » chez Dollarama (2$ x2= 4$). COÛT TOTAL : 9,00$ + taxes

b. LesPac (14,95$) + poteau (5$) + 2 affiches (4$). COÛT TOTAL : 23,95$ + taxes

c. Micasa (70.00$)+ poteau (5$) + 2 affiches (4$). COÛT TOTAL : 79,00$ + taxes

d. Duproprio : 800$ + taxes= 902,00$ (poteau et affiche incluse)

Peu importe le choix que vous ferez parmi ce qui précède, vous obtiendrez : une annonce sur le web, un poteau, 2 affiches et vous ferez tout par vous-même tel que vous le désirez.

Vous pourrez ensuite vous procurer « gratuitement » un formulaire de promesse d’achat sur le web. Duproprio en met à la disposition de tout le monde; il comporte la mention suivante :

« L'éditeur, DuProprio.com ainsi que toutes les personnes ayant participé à la rédaction de ces modèles de contrat déclinent toute responsabilité quant à l'exactitude, la suffisance et la pertinence des dits modèles.

Source : offre d’achat unifamiliale DuProprio.com

Vous prendrez donc toutes les responsabilités, le tout conformément à votre décision.

Sincèrement, si je n’étais pas courtier immobilier et que j’optais pour « tenter de vendre par moi-même », j’opterais pour l’option « 1.a » et je vivrais avec mon choix. Pourquoi débourser 902,00$ pour une annonce classée alors que je peux obtenir la même chose pour à peine 9,00$ ?

Si vous optez plutôt pour un service sécurisé visant à « trouver un acheteur » pour votre maison, vous devrez contacter un courtier immobilier. L’annonce web, le poteau, la pancarte et la prise de photos vous seront fournis tout à fait gratuitement.

Même la gestion des appels téléphoniques, la prise de rendez-vous et les déplacements seront gratuits, tout cela faisant partie des services de base.

La preuve ? Vous n’aurez « RIEN » à débourser si votre résidence n’est pas vendue ou si vous décidez de ne pas prolonger votre contrat lors de son expiration.

Par contre, si le courtier immobilier trouve l’acheteur pour votre maison, vous aurez à débourser une rémunération pour les services professionnels que vous aurez alors obtenus.

Les négociations seront menées de façon professionnelle, le suivi de votre dossier sera effectué selon les règles établies durant « toute la durée des négociations », et les documents nécessaires seront transmis au notaire afin qu’il puisse procéder à la signature de l’acte de vente TEL qu’il a été établi sur la promesse d’achat.

Les précautions nécessaires seront donc prises afin de vous éviter des situations indésirables qui risqueraient d’engendrer des coûts qui peuvent parfois s’avérer astronomiques.

Si notre travail n’était pas accompli de façon professionnelle, vous seriez protégés par une assurance responsabilité « erreurs et omissions ». Contrairement aux annonces classées de type « duproprio », à aucun endroit il n’est indiqué que « nous déclinons toute responsabilité ».

Si vous optez pour cette solution, vous pourrez me rejoindre à votre convenance, 7 jours sur 7, autant le jour que le soir, de l’une ou l’autre des façons suivantes :

ANDRÉ LAVOIE
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale


418.802.3611 cellulaire                 418.627.3120 bureau               alavoie.remax@gmail.com

ACTION DE GRÂCE: ATTENTION - DANGER !

2010-10-08T07:04:00.000-04:00

Je parle ici de la fin de semaine de l’Action de Grâce, mais ma mise-en-garde s’applique à toute période ou les institutions prêteuses sont fermées durant une période d’au moins 3 jours consécutifs !

LES FAITS :

Vous êtes proprio d’une résidence et êtes intéressé(e) par l’achat d’une autre résidence. Vous avez donc fait une offre sur cette autre résidence avec clause de 72 heures. Nous vous identifierons ici comme étant MME/M « VOUS ».

Si une autre offre d’achat est présentée sur la propriété qui vous intéresse et sur laquelle vous avez fait une offre conditionnelle, vous aurez 72 heures SOIT pour informer le proprio vendeur que vous achetez MÊME si votre maison n’est pas vendue (avec preuve d’acceptation de prêt à l’appui), SOIT pour vous désister de votre offre.

Une autre personne, M « Z » est aussi intéressée par cette résidence, et elle s’est adjoint les services d’un courtier immobilier qui « connaît le tabac » comme on dit.

M « Z » a visité cette maison le 5 octobre et était prêt à faire une offre « sans condition » ce même 5 octobre mais le courtier qui « connaît le tabac » lui a fait la suggestion suivante : « Les banques seront fermées les 9-10 et 11 octobre. Nous attendrons donc au vendredi 8 octobre à 17h00 pour écrire et présenter notre offre. Aussitôt acceptée, l’avis de 72 heures sera envoyé à MME/M « VOUS » par télégramme. Qu’ils soient rejoignables ou non, aussitôt que la compagnie de télégrammes aura reçu l’avis, ce sera « comme si » MME/M « VOUS » l’avait reçu au même moment, donc, comme si il l’avait reçu « le vendredi 8 octobre à 17h00 ». M\MME « VOUS » ne pourra se procurer de lettre d’acceptation de prêt ce vendredi puisqu’à cette heure, sa banque sera fermée. Elle aura donc jusqu’au lundi 11 octobre 17h00 pour obtenir la lettre de son institution financière MAIS sa banque sera aussi fermée les 9, 10 et 11 octobre. MME/M « VOUS » perdra ainsi son droit de premier refus et NOUS gagnerons la bataille.

RÉSUMÉ & RÉSULTATS selon 2 scénarios différents :

SCÉNARIO 1 :

· 5 octobre : M « Z » est intéressé à faire une offre sur une propriété pour laquelle MME/M « VOUS » a déjà fait une offre « conditionnelle à la vente de sa propriété, avec clause de 72 heures »;

· 6 octobre : M « Z » fait et présente une offre qui sera acceptée;

· 6 octobre : l’avis de 72 heures est envoyé à M/MME « VOUS » par télégramme;

· M/M « VOUS » aura 2 jours pour obtenir une lettre d’acceptation de prêt, soit jeudi le 7 et vendredi le 8.

· Il y a ainsi « risque » que MME/M « VOUS » puisse obtenir la lettre de son institution prêteuse et que M « Z » ne puisse acquérir cette propriété.

SCÉNARIO 2 :

· 8 octobre 17h00 : M « Z » fait et présente une offre qui sera acceptée;

· 8 octobre 18h00 : l’avis de 72 heures est envoyé à MME/M « VOUS » par télégramme;

· MME/M « VOUS » aura jusqu’au lundi 11 octobre 18h00 pour obtenir une lettre d’acceptation de prêt; dommage pour lui, sa banque aura été fermée les 9-10 et 11 octobre !

· « FÉLICITATIONS », M « Z » sera l’heureux propriétaire de cette maison.

Conclusion : LA PRÉPARATION ET LA PRÉSENTATION D’UNE PROMESSE D’ACHAT, ÇA SE PLANIFIE !

VOUS AIMERIEZ QU’ON EN DISCUTE ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur

Courtier Immobiier Re/Max Capitale

FAUSSE ÉVALUATION MUNICIPALE: entente à l'amiable de 10 000$

2010-09-30T09:45:00.000-04:00

J’ai vu un document décrivant un immeuble à vendre et j’ai frémis !

Simplifions les faits :

• LE DOCUMENT DESCRIPTIF DISAIT :
Taxes municipales 2010 : 2 984.$
Évaluation municipale 2010 : 318 000$

• LA VÉRITÉ AURAIT PLUTÔT DUE ÊTRE :
Taxes municipales 2010 : 2 984.$
Évaluation municipale 2010 : 224 000$...OUF !!!

Q : Pourquoi l°évaluation municipale « déclarée » est-elle supérieure de 94 000$ à la réalité ?
R : Parce que le proprio a inscrit comme évaluation municipale le montant d’une évaluation qu’il a obtenue d’un évaluateur agréé.

On pourrait aussi présumer, remarquez ici que ce n’est que de la présomption, que la maison a beaucoup plus de chances d’attirer les chercheurs de maison qui « pensent » que l°évaluation municipale a un rapport avec la valeur marchande…Un chercheur de maison pourrait alors dire : « WOW, regarde le bargain; le proprio demande le même montant que l°évaluation municipale et je ne l’ai même pas encore négocié » ! - L

Q : Mais alors, « ou est le problème » ?
R : ce proprio a fait aménager entièrement son sous-sol sans demander de permis à la municipalité; il y a investi près de 60 000$.
Après que la vente de cette maison aura été notariée, il est coutume pour cette municipalité d’envoyer un évaluateur municipal constater l’état des lieux.

Il est certain que le montant de l°évaluation municipale « augmentera ».
De ce fait, les taxes municipales « augmenteront » elles aussi.

Si la valeur de l°immeuble augmente à 318 000$, IL EST ALORS FAUX d°inscrire sur une fiche que « les taxes municipales sont de 2 984.$ pour un immeuble évalué à 318 000$ », puisque les taxes risquent plutôt d°augmenter à près de 4 000$ !

GROS changement dans le budget de l°acheteur qui s’est fait avoir, et GROS problèmes pour le proprio qui a commis cette bévue !!!

Je ne sais pas quelles seraient les conséquences juridiques « précises » pour un cas semblable, mais j’ai déjà vu un cas ou une entente « à l°amiable » avait été conclue entre un acheteur et un vendeur pour une telle fausse déclaration.

L°acheteur avait dit, rendu chez le notaire : « j’achèterais quand même la maison si le vendeur acceptait de me compenser pour les 10 prochaines années, soit 1 000$ x 10 ans =10 000$. Le vendeur avait alors accepté de remettre 10 000$ à l°acheteur.

Remarquez ici que ce dédommagement ne s’est pas fait suite à l°obtention d’un jugement, mais plutôt suite à des discussions de bonne foi entre un acheteur et un vendeur, une entente de gré à gré. Aucun avocat n’est intervenu dans ce dossier.

Si ce vendeur m’avait pris comme courtier, j°aurais agit de la façon suivante lors de la mise en vente de cette maison :

1) J°aurais inscrit les « vrais montants qui apparaissent sur le compte de taxes »;
2) J°aurais aussi ajouté le texte suivant dans la section descriptive de l°immeuble : « Le vendeur a en sa possession une évaluation récente effectuée par un évaluateur agréé, démontrant que la valeur marchande de l°immeuble est de 318 000$. Il déclare aussi que l°évaluation municipale de l°immeuble est non conforme à la réalité, puisque des améliorations ont été effectuées pour près de 60 000$ sans qu°aucun permis n’ait été demandé à la municipalité à cet effet ».

SI VOUS ÊTES VENDEUR : portez une attention « particulière » aux déclarations que vous faites. Ce n’est réellement pas le temps de jouer au chat et à la souris !

SI VOUS ÊTES ACHETEUR : « revérifiez toute déclaration faite par un vendeur avant de vous engager définitivement dans une transaction » ! Sans quoi, le réveil risque d’être « brutal » (soit que le vendeur refuse toute négociation et que vous deviez vous installer sur le trottoir en attendant un jugement, soit que vous vous retiriez de l°offre et qu’encore ici vous deviez vous loger temporairement le temps qu’une solution soit obtenue), OU BIEN, que vous ne preniez connaissance de la bévue qu’après avoir fait la transaction, et que vous consultiez alors un avocat afin de tenter d°obtenir justice.

Vous aurez bien sûr à assumer le coût des nouvelles taxes vous-mêmes, le temps que jugement soit rendu (si vous achetez quand même)…

Quoiqu’il en soit, consulter un conseiller juridique le plus rapidement possible est toujours la meilleure attitude à prendre. Il pourrait peut-être négocier une entente plus rapidement et de façon plus avantageuse que vous ne le feriez vous-même.

Vous aimeriez qu’on en discute ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur / alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

L'ACHETEUR L'A ÉCHAPPÉE BELLE !

2010-09-27T09:57:00.000-04:00

CAS VÉCU IL Y A QUELQUES MOIS À PEINE

Dans mes blogues précédents, j’ai souvent fait allusion aux « petites phrases » imprécises, écrites ou omises volontairement ou par inadvertance. J’ai répété qu’il fallait y apporter une attention toute spéciale. Je vais donc vous parler d’une phrase incomplète que j’ai écrite moi-même, volontairement, dans le but de protéger les intérêts de mon client acheteur.

Dans l’exemple qui suit, mon devoir était de protéger les intérêts de mon client au plus haut point, et non pas de protéger ceux du vendeur puisque la vente en avait été confiée à une autre personne, et que c’était à cette autre personne de protéger les intérêts du vendeur. Ce n’est pas à moi non plus de porter de jugement sur le travail effectué « par l’autre ».

Mon client est intéressé à acheter un duplex. Ce n’est pas l’immeuble en lui-même qui l’intéresse, mais plutôt son emplacement. Il avait bien raison puisque comme on dit dans notre milieu, les 3 points principaux à considérer lors de l’achat d’un immeuble sont : 1) le site, 2) le site et, 3) le site !

Je prends donc rendez-vous et nous visitons.

Suite à cette visite, je fais des recherches afin d’établir la valeur marchande de l’immeuble. Je rencontre ensuite mon client acheteur, et je lui demande combien il a l’intention d’offrir. Il me dit le montant, ce qui représentait une diminution de 15 000$ du prix demandé. Je lui réponds alors que pour un immeuble comparable, qui serait en parfait état, il faudrait plutôt diminuer le prix de 20 000$ et non pas de 15 000$. De plus, lors de notre visite, j’avais constaté qu’il pourrait y avoir des travaux assez importants à effectuer, lesquels pourraient se situer à plus de 12 000$, peut-être même à 15 000$. Je lui suggère donc de faire une première offre à 20 000$ de moins que le prix demandé, et je lui dis que, si elle est acceptée, nous aurons les arguments nécessaires pour aller chercher une autre diminution suite à l’inspection technique. Par contre, si nous offrons immédiatement une diminution de 35 000$, il y aurait risque que ce soit refusé!

Nous préparons donc notre promesse d’achat à 20 000$ de moins que le prix demandé, et je la présente.

Après 2 jours de discussions, de négociations, etc… notre offre est acceptée, « conditionnelle à une inspection technique ».

L’inspection suit. Le proprio et l’autre courtier sont alors présents, et ils se doutent bien qu’il y aura une suite à l’offre initiale. Nous recevons le rapport, mon client et moi passons la soirée à l’analyser, et nous tentons d’établir le coût des réparations à effectuer.

Nous en arrivons à 16 400$, somme que nous arrondissons à 17 000$.

Je contacte le courtier-vendeur pour lui dire que nous avions établis les coûts de réparation, mais que plutôt que de perdre notre temps à refaire une contre-proposition sans savoir si elle serait acceptée ou non, je préférais lui remettre une copie du rapport d’inspection, accompagnée de notre estimation des coûts. Je lui dis d’en discuter avec le vendeur et de m’aviser dans les 24 heures pour me dire s’il y avait acceptation, ou si nous devions plutôt tout laisser tomber !

Je suis allé lui porter les papiers. Il s’est dépêché d’ouvrir l’enveloppe et il m’a dit : »c…sse, vous êtes malades » ! Je lui ai alors répondu, prenez le temps de tout calculer vous-mêmes et revenez-moi avec une réponse finale d’ici demain !

Il me rappelle 3 heures plus tard pour me dire : « nous serions prêts à diminuer le prix de 12 500$ mais pas plus ». Je lui réponds : « nous exigeons 17 000$, pas moins. Nous allons donc préparer les documents qui informeront le proprio que nous laissons tout tomber », puis je raccroche !

Il me rappelle aussitôt et me dit : 14 000$ est notre dernière offre. Je réponds : nous c’est SOIT une diminution de 17 000$, SOIT que le proprio fasse effectuer les travaux lui-même à ses frais, selon les règles de l’art, par des entrepreneurs détenant les certificats de compétence nécessaires à leur exécution. Il me répond : « nous en discutons et je te rappelle ». Le téléphone sonne au bout d’environ 45 minutes et il me dit : « mon client n’a pas le temps de s’occuper de cela; nous acceptons une diminution finale de 16 500$ mais il devra y avoir une clause à l’effet que l’immeuble sera vendu sans garantie légale de qualité. »

Remarquez ici que cette exclusion de la garantie légale n’était écrite nulle part; ce n’était qu’un énoncé verbal de l’autre courtier; rien ne dit que tel était le désir du propriétaire vendeur…

Je lui répète que « pour nous, la réduction doit être de 17 000$ » mais je ne parle pas de l’exclusion de garantie de qualité… Il me dit : « ok, prépare la contre-offre, nous l’accepterons » !

Je prépare la contre-proposition et, dans le but de protéger les intérêts de mon client acheteur, je n’écris pas que c’est une vente « sans garantie légale de qualité »; je m’essais plutôt en écrivant une phrase qui n’a « aucun rapport » en me disant que s’ils n’y voient que du feu, mon client sera sauvé.

Cette phrase était la suivante : « L’acheteur se déclare satisfait des résultats obtenus suite à l’inspection technique de l’immeuble, laquelle fut effectuée le…2010 par la firme d’inspection… » Croyez-le ou non, notre contre-proposition a été acceptée « sans que j’ais eu à inscrire d’exclusion de la garantie légale de qualité. Ils n’y ont vu que du feu! Remarquez que je n’ai jamais écrit que ce qui pouvait être découvert « hors de l’inspection technique » était accepté…ni « que nous renoncions à entreprendre des recours en cas de découverte de vices cachés ».

Et, suite à cela, après avoir fait les démarches moi-même afin d’obtenir une opinion légale à propos de ma petite phrase sans valeur, il y a une réclamation qui est en préparation. Des travaux de rénovation ont été entrepris et d’autres vices ont été découverts, d’où l’importance de ne pas avoir exclue cette fameuse garantie légale. J

La morale de l’histoire : prenez bien soin de comprendre la portée d’une simple petite phrase écrite dans une promesse d’achat, sans quoi, les conséquences pourraient être désastreuses.

Les conseillers juridiques sont là pour vous guider à ce sujet. Celui que j’ai consulté me dit qu’on est sauvés, mais rien n’empêche que ce sera un juge qui aura le dernier mot si nous avions à nous rendre jusque là…

Dans le présent exemple, je crois avoir pleinement accompli mon rôle de courtier vendeur. Si j’avais été le courtier inscripteur, « jamais » je n’aurais accepté une telle phrase », j’aurais trouvé qu’elle ne correspondait aucunement aux objectifs que je m’étais fixés.

Vous aimeriez que nous en discutions ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 bur / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

JURISPRUDENCE vs COURTAGE IMMOBILIER

2010-09-21T10:07:00.000-04:00

S’il y a quelque chose de primordial dans le domaine immobilier...quelque chose de BEAUCOUP plus important qu'une affiche, qu'une annonce, qu'une photo ou qu'un règlement, c'est bien la JURISPRUDENCE !

Un(e) citoyen(ne), un courtier ou tout individu qui ne prend pas la peine de suivre l'évolution de la jurisprudence immobilière, risque de tomber dans de bien beaux draps...

SON UTILITÉ

C'est cette jurisprudence qui nous donne un aperçu des points importants à ne pas négliger. Elle m’amène à "revérifier » les fiches descriptives écrites par les autres courtiers. Ce qu’ils y ont inscrit engage "ma" responsabilité. Ce n'est donc pas quelque chose à négliger...

C’est aussi cette même jurisprudence qui nous permet, lorsqu’on prend la peine d’en prendre connaissance, de voir dans quelles situations des gens ont été condamnés à payer des dommages / intérêts. Notre esprit devient alors plus aguerri, et nous en venons à vérifier ce qui a été spécifié où omis afin de protéger les intérêts de « notre » client. Mais ça, se tenir informés de la jurisprudence récente, ça ne fait pas partie de nos obligations. Et je me demande même s’il y a 5% des 15 000 courtiers immobiliers de la province qui en sont conscients…

Être au fait de la jurisprudence récente, nous amène à nous « substituer » à nos clients.

L’UTILISATION QUE J’EN FAIS

Quelqu’un me confie une propriété à vendre ? Je porterai une attention « méticuleuse » aux détails que j’inscrirai sur la fiche descriptive. Je ferai comme si j’étais le propriétaire de cet immeuble, et je verrai alors à ce que mon client n’ait pas d’embarras avec la justice en raison d’une mauvaise dimension, d’une omission, d’une erreur de frappe…

Je reçois une promesse d’achat écrite par un autre courtier, pour une propriété que j’ai à vendre ? Je vérifierai « tout ce qu’il a écrit sur son offre », et je ferai souvent une contre-proposition tout simplement pour modifier la formulation d’une de ses phrases. Je ferai tout ce qui sera possible pour éviter les imprécisions. Encore une fois, j’agirai comme si la propriété m’appartenait, et j’agirai de façon à ce que l’autre courtier n’amène pas mon client dans une crevasse sans fond…

La jurisprudence m’amène à avoir une opinion assez étendue des situations ou des acheteurs et des vendeurs ont été jugés coupables. Des phrases du genre « on n’annule »…j’en ai déjà vues…; finalement, est-ce « qu’on annule » ou est-ce « qu’on n’annule pas » ???

CAS VÉCU & SON APPLICATION

Je vais vous donner un exemple de fiche descriptive qui m’amène toujours à m’interroger :

« La maison est desservie par une fosse septique et un champ d’épuration. Elle comporte 5 chambres ».

Si j’écris une offre pour cette maison, j’ajouterai la phrase suivante : « le vendeur déclare que les installations septiques, en l’occurrence la fosse septique et le champ d’épuration, sont conformes aux normes municipales et environnementales, et qu’elles sont conçues de façon à pouvoir desservir une résidence de 5 chambres à coucher ».

J’ai écrit cette phrase assassine dans une promesse d’achat en fin de semaine dernière ; le chat est alors sorti du sac...

Quelle réponse ais-je alors obtenu ?

J’ai reçu une contre-proposition qui, en fait, répondait assez bien à mes attentes. Il y était écrit que : « les installations septiques permettent l’utilisation de DEUX chambres à coucher. Le vendeur s’engage à faire effectuer les travaux correctifs à ses frais, avant la livraison de la maison, et, blablabla. »

Et savez-vous ce qui s’est produit hier soir lorsque je suis retourné dans cette résidence avec mes clients afin de procéder à la prise d’un échantillon d’eau dans le but d’en faire faire l’analyse ? Les proprios de la maison, donc, les clients de « l’autre » courtier m’ont dit, devant mes clients acheteurs : « monsieur Lavoie, votre phrase a allumé une lumière dans notre esprit. Ça nous a amenés à nous interroger et à nous rappeler que nous n’avions pas demandé de permis à la municipalité lorsque nous avons ajouté 3 chambres au sous-sol. Lors de la construction de notre maison, il était prévu que nous n’aurions que 2 chambres. Notre courtier ne nous a jamais posé de questions à ce sujet. Nous avons été bien surpris d’apprendre que le fait d’avoir 3 chambres supplémentaires pouvait rendre notre maison non conforme…Donnez-nous une pile de vos cartes d’affaires ; nous sommes des professionnels et nous avons de très bons contacts. Nous avons même commencé à vous recommander à certains de nos amis aujourd’hui ».

Heureux dénouement n’est-ce pas ? Et cela est dû justement aux résumés de jugements que je lis. Il y a des gens qui ont été condamnés à débourser des sommes faramineuses pour de simples négligences, pour de simples imprécisions. Mon approche, face à la protection de mes clients, fait souvent en sorte qu’autant l’acheteur que le vendeur éviteront des confrontations inutiles. Pour moi, finalement, je sorts habituellement gagnant des deux côtés.

MAIS SI JAVAIS OBTENU UNE RÉPONSE DIFFÉRENTE

Modifions un peu les choses, et voyons ce qui se serait produit si le courtier m’avait plutôt répondu ce qui suit :

« les installations septiques permettent l’utilisation de DEUX chambres à coucher, et le vendeur s’engage à faire effectuer les modifications pour que ce soit conforme à l’utilisation de 5 chambres ».

Eh bien là, je n’aurais pas été satisfait ! Je n’aurais pas accepté une telle réponse !

Dans cette réponse,

RIEN ne dit « qui » paiera ; on sait qui les fera faire, on peut supposer que le vendeur paiera, mais le vendeur pourrait s’essayer en disant : « l’acheteur voulait que ce soit fait avant d’aménager, nous nous en sommes donc occupés à sa place étant donné qu’il n’était pas encore proprio et que nous étions sur les lieux, mais, lorsqu’il a accepté la contre-offre, il savait que ce n’était pas conforme et il a accepté d’acheter quand même à ce prix ».
NI quand les travaux seront terminés
NI ce qu’il adviendrait si les travaux n’étaient pas entièrement terminés à la date de la signature de l’acte de vente.

Je serais donc revenu avec une « contre-contre » proposition qui aurait pu ressembler à ce qui suit :

les modifications visant à rendre les installations septiques conformes à l’utilisation de 5 chambres à coucher seront effectuées aux frais du vendeur et terminées au plus tard le 31 décembre 2010.
S’il advenait que ces travaux n’aient pas été entièrement terminés à cette date, une somme représentant 125% du coût de l’ensemble des travaux effectués et à être effectués sera retenue par le notaire instrumentant lors de la signature de l’acte de vente (NB. quand on retient « PLUS » que ce qu’il en coûte, c’est certain que les travaux seront terminés à temps).
Cette somme ne sera remise au vendeur qu’après exécution complète des travaux, le tout « à l’entière satisfaction de l’acheteur » !

MON OPINION PERSONNELLE

Vous en pensez quoi, finalement, de ma petite phrase assassine du début ?

N’a-t-elle pas permis d’éviter une panoplie de problèmes inutiles ?

Les courtiers sont souvent portés à répondre ce qui suit dans une situation comme celle que je viens de décrire : ‘bah, il n’y en a pas de problèmes ; le vendeur n’a pas déclaré de non-conformité, il aura donc l’obligation de faire effectuer les travaux à ses frais après la signature de l’acte de vente s’il ne les a pas exécutés avant ».

À cela, moi, je réponds : ce que vous venez de dire là, c’est ce qu’on lit dans les livres ; dans la vraie vie, c’est différent !

Si le vendeur vend sa maison parce qu’il est sur le point de devenir insolvable, ça donnera quoi de payer un avocat pour lui envoyer une mise en demeure, d’obtenir un jugement et de ne pas pouvoir l’appliquer ? Il sera « insolvable »… ce sera donc l’acheteur qui paiera : l’avocat, les frais de cour, les modifications aux installations septiques et…qui paiera pour faire « encadrer » le jugement, puisque ce dernier ne sera d’aucune autre utilité !

VERREZ-VOUS L’EFFET DE CETTE APPLICATION LORS D’UNE TRANSACTION

En somme, je ne crois pas trop me tromper en disant que mon expertise ne peut qu’être avantageuse pour mes clients. Je ne me trompe pas non plus en vous disant que mes honoraires, ma rémunération, n’est « aucunement » discutable. Je sais que ce que je demande en échange de mes services, est tout simplement représentatif de la qualité des services que je vous fournirai. Vous risquez d’économiser pas mal plus que ce que vous m’aurez versé. Ce qui est regrettable, c’est que vous ne vous en rendrez même pas compte. Vous ne pourrez même pas dire « hey, il en a travaillé un coup Lavoie », si j’ai écrit les clauses de protection aux bons endroits. La transaction se déroulera « tellement bien », que vous serez plutôt portés à dire « ça en a été une facile celle là».

Dans notre profession, quand on exécute notre travail avec doigté, on s’exempte de problèmes.

Quand on ne porte pas attention aux détails, les problèmes surgissent. On travaille alors comme des fous pour tenter de tout résoudre et, visuellement parlant, c’est dans ces occasions que nos clients sont portés à nous dire « tu en as pataugé un coup dans ce dossier là, tu as réellement mérité ta paye »…

VOTRE OPINION

Qu’en pensez-vous ?

Aimeriez-vous plutôt faire affaire avec le courtier « à 2% » dont je vous parlais hier ? Vous en avez la possibilité, vous savez…

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

MON "BLOG-TEST" DE TOUT À L'HEURE -:)

2010-09-20T13:15:00.000-04:00

Tout à l’heure, j’ai fait un « blog-test » ; j’ai mis un titre accrocheur à mon blog et j’ai regardé...

En moins de 2 minutes, 16 personnes consultaient en même temps ce blog qui avait pour titre « 0% de rémunération… ».

On sait tous que la rémunération fait jaser bien du monde mais, pourtant, c’est ce revenu qui permet aux courtiers de tenir le coup et de se dépasser afin de pouvoir vous offrir un service à la hauteur de vos attentes.

OUI ça existe des courtiers à 2% ; je me permets même d’en référer un à des gens à l’occasion. Mais très souvent, ces gens me rappellent après l’expiration du contrat de courtage parce qu’ils n’ont pas eu de service. C’est normal que ces clients n’aient pas eu de service, on en a toujours pour notre argent et ce, peu importe le domaine. Il demande 2% mais, finalement, ça se transforme en 0% puisque ses résidences ne se vendent pas.

Un peintre à 45$/heure va habituellement être plus précis et plus rapide que le peintre à 10$. Il en sera de même pour le menuisier à 65$/heure versus le bricoleux à 9$. Alors, pourquoi n’en serait-il pas ainsi dans les autres domaines de spécialité ?

Le courtier à 2% dont je parle, il en donne pour 2%. Lorsqu’on l’appelle pour prendre rendez-vous afin de visiter une de ses propriétés, il nous répond : « appelle le proprio toi-même, moi je ne m’occupe pas de cela ».

Lorsqu’on appelle le proprio pour faire ce que son agent devrait faire, le proprio nous répond souvent : « comment ça, il est encore vivant lui ?»

Lorsqu’on appelle ce courtier pour lui dire que nous avons des doutes sur le montant des taxes inscrit sur la fiche descriptive d’une maison qu’il a à vendre, il nous répond : « appelle toi-même à la ville, moi je ne m’occupe pas de cela. »

Finalement, lorsqu’on voit que ce courtier a quelque chose à vendre, on ne l’appelle plus. Les maisons qu’il a à vendre sont souvent trop chères, c’est probablement que lui il ne fait pas ça une estimation de la valeur marchande d’une propriété basée sur des comparables. On en est rendus à nous dire à nous-mêmes : on ne lui téléphonera pas puisque lui, il ne s’occupe pas de cela !

Il prend une maison à vendre en janvier, on verra de la neige sur la photo de cette maison (c’est normal, nous vivons au Québec) ! Cette maison n’est pas encore vendue en juin, on regarde la photo, il y a encore de la neige. C’est normal, lui, il ne s’occupe pas de cela !

Il ne fait jamais de portes ouvertes ; c’est normal, lui il ne s’occupe pas de cela. On essaie de le rejoindre pour une information urgente un samedi soir ; on tombe sur un répondeur. Il nous retourne notre appel le lundi midi ; c’est normal, lui, il ne trouve pas ça payant l’immobilier.

Finalement, lorsque j’écrivais dans mon blog d’hier que certains courtiers sont trop chèrement payés à 2%, C’EST DE LUI DONT JE PARLAIS !

Vous aimeriez faire affaire avec lui ?

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

TAUX DE 0%: les courtiers ont le taux le plus bas !

2010-09-20T11:50:00.000-04:00

Vous avez le choix entre débourser près de 1 000$ pour l’achat d’une pancarte, la prise de photos et pour une exposition sur le web QUE VOUS NE RÉCUPÉREREZ JAMAIS, ou de verser 0% DE RÉMUNÉRATION à un Courtier Immobilier si vous décidez de ne plus vendre ou que votre immeuble ne se vend pas.

Même si le courtier a investi des centaines, voire, des milliers de dollars, dans la mise en marché de votre immeuble, en plus des déplacements et des heures passées à discuter et à négocier en votre nom auprès d’acheteurs potentiels, ou avec d’autres courtiers à propos de votre immeuble, il n’aura droit à aucune rémunération s’il n’y a pas vente.

Si, par contre, vous tentez de vendre par vous-même en utilisant le kit « de luxe » de certaines entreprises dont la fonction première est de publiciser votre propriété (et rien de plus), vous devrez débourser de l’argent, et rien ne vous sera remboursé s’il n’y a pas de vente de conclue, si vous décidez de ne plus vendre, ou si vous en confiez finalement la vente à un courtier.

J’ai lu il y a à peine deux semaines que le pourcentage des « supposées » ventes directes qui se concluaient finalement grâce à l’intervention d’un courtier immobilier, serait de 59%. Donc, 59% de ceux qui disent « J’AI VENDU », auraient vendu grâce à l’intervention d’un courtier. Ils ont versé une rémunération au courtier ET, dans la majorité des cas, de l’argent pour l’achat d’un « kit de luxe ».

QUEL EST LE TARIF HABITUEL D’UN COURTIER LORSQU’IL Y A VENTE

Un tarif habituel, ça n’existe pas ! Aucune bannière NI aucune agence immobilière NI aucun courtier immobilier ne fixe, ni n’a le droit de fixer un tarif minimum quelconque. La loi est claire à ce sujet, et le Bureau de la Concurrence voit à ce qu’il n’y ait pas collusion.

Je prends la peine de faire cette mise au point parce qu’encore la semaine dernière, j’entendais quelqu’un dire : « Moi, JAMAIS je ne ferai affaire avec la bannière X; ils chargent bien trop cher »! Pourtant…aucune bannière n’a le droit de fixer de tarif.

Et le marché étant libre, il existe des variations. Il y a des courtiers qui seraient beaucoup trop chèrement payés même s’ils chargeaient 2%, alors que d’autres mériteraient beaucoup plus que 5, 6 ou 7% dans certains dossiers.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

VENTES MLS (PROVINCE) AOÛT 2010: que devrait-on en déduire ?

2010-09-14T10:19:00.000-04:00

Je viens de prendre connaissance, il y a quelques minutes à peine, des ventes « résidentielles » MLS publiées par la Fédération des Chambres Immobilières du Québec pour le mois d’août 2010. Les différences sont tout de même importantes d’une région à l’autre.

Lorsqu’on voit que les ventes ont diminué de seize pour cent ( - 16% ) à Montréal, et de trois pour cent ( - 3% ) à Québec, je crois qu’il est important de faire une mise au point.

Lorsque j’écrivais dans mes blogs précédents qu’il est « temps de vendre », mon opinion peut encore s’appliquer autant pour la région de Montréal, que pour la région de Québec.

Par contre, lorsque j’écris que c’est le temps « d’acheter », il peut y avoir une petite variante d’une région à l’autre, dépendamment de la façon dont évoluera le marché à court terme.

Si à Montréal ( - 16%) ou à Sherbrooke ( - 23% ), le marché immobilier continuait à se détériorer au cours des prochains mois, il n’est pas certain qu’un acheteur devrait se dépêcher pour transiger. Il serait par contre avantageux pour lui de commencer à magasiner afin de ne pas manquer les opportunités qui pourraient se présenter.

Pour la région de Québec ( - 3%) ou les autres régions dont les taux varient de – 9% à + 5%, il n’y a pas à s’inquiéter pour le moment. Le marché n’a pas commencé à se transformer en « marché d’acheteurs ». Un marché d’acheteurs ferait en sorte que l’acheteur aurait le gros bout du bâton.

Dans un marché d'acheteurs, il y a toujours beaucoup plus de vendeurs qu’il y a d’acheteurs, les vendeurs sont en compétition l’un et l’autre (contrairement à un marché de vendeurs), et il arrive à l’occasion que les prix deviennent plus discutables.

Une diminution « provinciale » de – 6% est une statistique qui, à mon avis, n’est pas non plus dramatique pour les vendeurs. Par contre, les 2 ou 3 prochains mois feront foi de l’attitude à adopter.

Quoiqu’il en soit, l’acheteur a toujours avantage à commencer à magasiner tôt. Ça lui permet de voir évoluer le marché et, s’il est secondé par un courtier immobilier aguerri, il lui sera possible de faire un investissement avantageux. Les statistiques d’août 2010, d’ailleurs, pour la région de Montréal, démontrent que même s’il s’y est vendu moins de maisons, celles qui ont été mises en vente durant cette période ont trouvé preneur plus rapidement. Donc, moins de maisons vendues, mais ventes plus rapides, d’où une confirmation que ma recommandation de surveiller le marché « dès maintenant » pour un achat en juillet 2011 pourrait s’avérer juste.

Il en est de même pour le vendeur; secondé par un courtier immobilier aguerri, il sera moins sujet à « brûler » sa maison sur le marché. Dans un marché comme celui que nous vivons présentement, c’est à toutes les semaines qu’il faut réajuster la mise en marché d’un immeuble et non pas à tous les trois mois !!!

STATISTIQUES DES VENTES RÉSIDENTIELLES MLS AOÛT 2010:

Montréal: - 16%

QUÉBEC: - 3%

Gatineau: -9%

Sherbrooke: - 23%

Trois-Rivières: -5%

Saguenay: +5%

PROVINCE: -6%

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com

Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

VENDU SANS GARANTIE LÉGALE: c'est QUOI, POURQUOI et QUAND ?

2010-09-13T10:32:00.000-04:00

Je vais tenter d’en simplifier ici le côté technique, mais je vous recommande de suivre le lien apparaissant à la fin du présent article, afin de voir ce qu’en dit l’OACIQ dans la section des « pratiques professionnelles » d’un courtier immobilier.

Pour ce qui est de savoir ce qu’il adviendrait de votre cas particulier concernant la garantie légale, seul un conseiller juridique a le droit et les compétences pour en faire l’analyse. Par contre, expliquer au vendeur et à l’acheteur en quoi cela consiste, cela fait partie de nos obligations.

C’EST QUOI
Disons tout d’abord que la loi prévoit que tout bien meuble ou immeuble bénéficie de la garantie légale sans qu’il soit nécessaire de le spécifier. Vous achetez un article neuf sans garantie ? Cet objet pourra bénéficier tout de même d’une garantie, la garantie légale de qualité.

L’exclusion de la garantie légale peut concerner soit :
• le droit de propriété;
• la garantie de qualité;
• ou les 2.

Lorsqu’un courtier immobilier utilise le terme « sans garantie légale », il continue habituellement sa clause en écrivant « … sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur ».

On voit donc que ce n’est pas la garantie « du titre » (la garantie du droit de propriété) qui est visée, mais plutôt la garantie « de qualité » du bien vendu si, bien sûr, la clause est ainsi formulée.

Il faut donc porter une attention particulière sur la façon dont la clause a été écrite, et ça, c’est comme inné en moi, d’ou les références que je fais dans mes blogs antérieurs à la « subtilité » d’une clause !

La garantie légale peut être :
• soit augmentée;
• soit diminuée;
• ou même exclue;
selon la volonté des parties. Par contre, il n’est jamais recommandé d’exclure la garantie du droit de propriété (garantie de titres).

Dans les situations ou l’immeuble est vendu « sans garantie légale de qualité », il est important que l’acheteur :
• fasse effectuer une inspection de l’immeuble par un expert « compétent »;
• que cette inspection soit plus poussée que l’inspection usuelle;
• que l’expert en bâtiment retenu soit informé que vous achetez un immeuble « sans garantie légale de qualité » afin qu’il en tienne compte lors de son inspection.

QUAND et POURQUOI

On voit principalement une vente sans garantie de qualité lorsqu’un immeuble est mis en vente par une succession, par un syndic de faillite ou par une institution prêteuse suite à une reprise de possession.

Il nous arrive aussi de suggérer à une personne âgée d’utiliser une telle clause lorsqu’elle ne veut pas avoir le souci d’un éventuel recours en vice caché de la part de l’acheteur, lequel pourrait être exercé contre sa succession.

On voit donc des personnes âgées de 75, 80 ans, et plus, utiliser une telle clause lors de la mise en vente de leur immeuble. Plusieurs de ces personnes sont craintives, et elles veulent terminer leur vie dans la paix et la sérénité.

Cette exclusion de qualité ne signifie donc pas nécessairement qu’il y a un problème, mais elle ne signifie pas non plus qu’il n’y en a pas!

Cette exclusion de la garantie de qualité peut porter :
• sur l’ensemble d’un immeuble;
• ou simplement sur certaines composantes incluses dans la vente.

Le courtier devra donc spécifier cette particularité.

Nous avons le devoir de bien informer le vendeur et l’acheteur des conséquences d’une exclusion de la garantie de qualité.

CONSÉQUENCES

Le vendeur qui désire vendre un immeuble sans garantie de qualité, doit aussi savoir qu’on ne doit pas mettre cette clause sans risques de conséquences.

Cette information apparaîtra sur la fiche descriptive de l’immeuble, et cela pourrait diminuer l’intérêt d’éventuels acheteurs et affecter le prix de vente de l’immeuble; il faut aussi savoir qu’une telle clause ne le mettra pas à l’abri d’une poursuite pour les vices qu’il connaissait et qu’il aurait dû dénoncer.

Un vendeur ne peut donc pas utiliser cette exclusion pour « dissimuler » un vice qu’il connaît.

L’acheteur qui achète un immeuble « sans garantie de qualité » doit être conscient du fait que même s’il découvre un vice qu’il ignorait, il n’aura aucun recours contre le vendeur, à moins de démontrer que ce dernier était de mauvaise foi en ayant volontairement caché un vice dont il connaissait l’existence, ce qui n’est pas toujours facile à prouver.

Une façon de découvrir un tel vice serait, par exemple, votre nouveau voisin qui vous dirait : « j’espère que vous n’aurez pas de refoulements aussi pires que ce qu’a eu l’ancien proprio il y a six mois », et que cet ancien proprio ne vous ait pas déclaré ce refoulement avant la vente…

CONCLUSION

En conclusion, étant donné qu’une simple petite clause peut avoir des conséquences énormes pour un acheteur et un vendeur, POURQUOI ne pas confier à un courtier immobilier le soin de bien vous guider dans la vente ou l’achat de votre immeuble ?

Notre rôle n’est pas simplement de planter une pancarte et d’annoncer sur internet ! Nous sommes vraiment les spécialistes en la matière.

Voici le lien pour consulter le texte original de l’OACIQ qui explique les obligations du courtier:

http://www.acaiq.com/cgi-bin/WebObjects/AAVisuel.woa/wa/aller?langue=1&article=5282

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

VOICI POURQUOI "C'EST LE TEMPS" D'ACHETER !

2010-09-10T09:38:00.000-04:00

NOUS SOMMES DANS LA MEILLEURE PÉRIODE DE L’ANNÉE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ !

• SI VOTRE INTENTION EST D’ACHETER :

En tant qu’acheteur, il est préférable de commencer à magasiner MAINTENANT.

Pourquoi ? Si votre intention est d’occuper la résidence à la fin de votre bail l’an prochain, vous risqueriez peut-être de manquer la maison de vos rêves si vous attendiez à janvier ou février pour débuter vos recherches.

En débutant maintenant, vous verrez quelles sont les propriétés qui sont actuellement en vente, et vous y trouverez peut-être déjà celle qui vous convient. Sinon, en étant secondé(e) par un Courtier Immobilier efficace, vous pourrez être informé(e) « À TOUTES LES 60 MINUTES », par courriel, des nouvelles propriétés susceptibles de répondre à vos besoins aussitôt qu’elles seront mises en vente.

Attendre à janvier ou février pour magasiner vous aura fait perdre les centaines de propriétés qui ne seront alors plus disponibles; elles auront été VENDUES ! Il sera aussi beaucoup plus difficile pour vous de constater l’état du terrain, du stationnement et de différents autre aspects extérieurs de la maison puisqu’il y aura de la neige d’accumulée sur les terrain.

Si vous êtes à logement présentement et que vous attendez d’avoir reçu l’avis de modification de bail de votre proprio avant de magasiner, dites-vous qu’il y aura des milliers de locataires qui feront la même chose que vous, en même temps que vous.

Eux aussi n’auront que 30 jours pour tout finaliser. Dans ce délai de 30 jours vous devrez : 1) visiter des maisons; 2) faire une promesse d’achat et en attendre la réponse; 3) faire une demande de prêt hypothécaire et en attendre aussi la réponse 4) faire effectuer une inspection technique de l’immeuble. Vous ne bénéficierez donc pas de 30 jours pour « magasiner et visiter », mais de 30 jours pour « tout effectuer ». Ce qui, au final, ne vous accordera que de 10 à 12 jours pour « trouver ».
 Et si rendu(e) à la 25e journée, la réception d’un rapport d’inspection technique vous démontrait qu’il serait préférable de « ne pas » acheter cette maison, qu’allez vous faire ? N’oubliez pas qu’il ne vous restera alors que 5 jours pour faire ce qui vient de vous en prendre 25…
 Et si durant cette période achalandée, deux autres acheteurs avaient eux aussi l’intention de faire une offre sur « la même» maison que celle qui vous intéresse », ne croyez-vous pas qu’il pourrait être alors possible que vous vous retrouviez dans une situation « d’offres multiples », ce qui vous obligerait peut-être à devoir offrir « plus » que le prix demandé afin de l’obtenir ? Mon opinion personnelle est « OUI » !

De plus, vous risquez de faire comme beaucoup d’autres clients qui, au printemps, nous disent : « J’aimerais ça en trouver une comme celle que mon frère a trouvée avant les fêtes » -

• À COURT TERME :

Le marché immobilier est à la baisse. Ce n’est pas un gage pour le futur, certains expliquant cette diminution par des achats devancés en raison du changement des règles de financement qui entraient en vigueur en avril 2010.

Nous apprenions dernièrement que le marché immobilier américain subissait une baisse lui aussi…
• Qu’en sera-t-il des règles de financement l’an prochain ?
• Quel sera l’inventaire des maisons disponibles le printemps prochain ?
• Qu’en sera-t-il en regard de leur nombre et de leur qualité ?
• Les taux d’intérêt ont augmenté quelque peu la semaine dernière; il semblerait que ça puisse être la dernière hausse de l’année 2010. Qu’en sera-t-il au début 2011 ?

D’accord que je ne ferais pas nécessairement les mêmes recommandations si j’habitais à Vancouver ou à Toronto puisqu’il semblerait que ces villes aient vécu une bulle immobilière. Il en serait peut-être de même si j’habitais une municipalité ou une usine venait de fermer ses portes et que 500 emplois avaient été perdus…

Mes recommandations sont toutefois basées sur plus de 25 ans d’expérience dans le domaine du courtage immobilier dans la région de Québec. Plusieurs courtiers ont une opinion différente de la mienne. Possiblement que ce qui les amène à avoir une opinion différente est le fait que c’est au printemps que l’activité est la plus forte dans le domaine immobilier. Par contre, ce n’est pas parce que c’est ce qu’on voit, que c’est ça la meilleure solution !

Mais, croyez moi, soyez prévenants et mettez toutes les chances de votre côté. Vous risquez ainsi d’être beaucoup moins déçu(e)s et stressé(e)s !

Le but de mon blog est d’amener les gens à éviter de faire inutilement des erreurs qui pourraient s’avérer coûteuses. Libre à vous, par contre, de faire ce que vous pensez qui pourrait vous convenir le mieux. Les recommandations qui précèdent sont exactement celles que je ferais à mon fils, ma soeur, mon frère !

POUR UNE RENCONTRE GRATUITE :

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur. alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

LE FAMEUX "CERTIFICAT DE LOCALISATION" !

2010-09-09T11:15:00.000-04:00

Le certificat de localisation, un sujet très controversé.

La première question qu’un propriétaire-vendeur nous pose après nous l’avoir remis est : « vais-je devoir en payer un nouveau » ? L’acheteur, de son côté, nous demande : « qui devra payer le nouveau certificat » ?

Il n’est pas facile de donner une réponse « générale », ni une réponse « concise »…

Précisons tout d'abord que les exemples qui suivent se réfèrent au formulaire « Promesse d’achat, Immeuble Résidentiel » de l’OACIQ. Les références au certificat de localisation ne sont pas situées aux mêmes numéros d’articles sur les autres formulaires de l’OACIQ. Commençons !

Il faut toujours se référer à ce qui est inscrit sur une promesse d’achat pour tenter de déterminer ce qu’il en adviendra. J’aimerais amener une parenthèse ici en disant que la fameuse fiche descriptive n’est pas une référence. Ce n’est pas parce qu’il pourrait y être inscrit que « seul le certificat de localisation en possession du vendeur sera fourni à l’acheteur » que ça se passera ainsi. Pour que cette condition s’applique, il faut que la même phrase soit reproduite sur la promesse d’achat; sinon, oubliez ça ! À preuve, ce n’est pas parce qu’il est inscrit sur la même fiche que le prix demandé est de 349 000$ que ce sera cette somme qui sera déboursée chez le notaire lors de la signature de l’Acte de vente.

Revenons à notre promesse d’achat. Tout d’abord, il y est spécifié et imprimé à la clause 6.4 (dans le cas de la PA obligatoire de l’OACIQ utilisée pour un immeuble résidentiel) que :

« Le VENDEUR fournira à L’ACHETEUR…un certificat de localisation préparé par un arpenteur-géomètre indiquant l’état actuel de la propriété; tout nouveau certificat étant à la charge de l’acheteur s’il ne révèle aucune modification au certificat précédent. Dans le cas d’un immeuble qui fait l’objet d’une déclaration de copropriété un certificat de localisation décrivant la partie divise vendue sera suffisant ».

Et voilà le bordel qui commence !

1) Quand un certificat de localisation n’indique-t-il « pas » l’état actuel de la propriété ?
• Lorsque, suite à la rénovation cadastrale, le « nouveau » numéro de lot n’apparaît pas dans le certificat de localisation. Donc, si le certificat date de 20 ans, et, même si « aucune » modification n’a été faite à l’extérieur depuis cette date (pas d’ajouts ni d’enlèvement ni d’agrandissement ou de diminution de quoi que ce soit), le certificat de localisation ne sera pas accepté, et le « vendeur » devra payer pour en faire produire un nouveau. Il en sera de même si, et sans que ce soit restrictif, un patio a été ajouté, agrandi, diminué, enlevé; une clôture a été ajoutée, déplacée, enlevée, une remise a été ajoutée, déplacée ou enlevée, et, ainsi de suite…

2) Quand un certificat de localisation indique-t-il l’état actuel de la propriété ?
• Lorsque le nouveau numéro de lot y apparaît, et qu’aucune modification similaire à ce qui précède n’a été effectuée. Dans le présent cas, si le certificat est entièrement conforme, le proprio n’aura qu’à fournir le certificat qu’il détient et il aura répondu à la clause, MAIS, il n’en est pas nécessairement ainsi dans le cas de la vente d’une copropriété !!!

3) Quand un acheteur devra-t-il payer pour un nouveau certificat : lorsque, ayant obtenu un certificat conforme de la part du vendeur, l’institution prêteuse en exigera quand même un nouveau. Cela se produit principalement lorsque le prêteur n’est pas satisfait de l’âge du certificat. Par exemple, certains prêteurs n’accepteront pas un certificat âgé de plus de 5 ans, d’autres l’accepteront s’il n’a pas plus de 7 ans, etc…Dans ces circonstances, considérant que c’est « l’acheteur » qui a choisi « ce prêteur », il est normal que ce soit à lui de payer pour son choix.

4) Qu’en est-il du certificat de localisation d’une copropriété ?
Alors là, c’est loin d’être drôle ! Un vendeur qui fournira un certificat conforme, pourra souvent devoir payer pour en faire confectionner un nouveau « à ses propres frais ». C’est le notaire qui a le dernier mot ici et, dépendamment du nom du notaire que l’acheteur aura choisi, il est possible que ça en soit un qui a pour pratique de « toujours » en exiger un nouveau et le vendeur n’aura pas le choix de s’y conformer ! Le problème provient du fait que la copropriété est assez récente au Québec. Lors de la vente d’un condo neuf, les entrepreneurs ne fournissent souvent qu’un certificat « global » de l’immeuble à leurs acheteurs; ils ne fournissent pas de « certificat décrivant la partie divise vendue » tel que spécifié dans l’offre. De ce fait, le notaire peut exiger un certificat de l’unité de condo vendue et on parle ici de déboursés qui peuvent parfois aller jusqu’à 1 800$ et plus. Il en est de même si l’immeuble dispose d’aménagements extérieurs tels tennis, piscine, et autres, et que le constructeur a vendu ses condos avant que ces aménagements soient finalisés; le notaire pourrait alors exiger un nouveau certificat !

PAR CONTRE, si vous avez pris connaissance de mes blogs précédents, vous y avez lu que j’y disais qu’il est « très important de modifier les petites clauses imprimées d’avance ». Il est donc possible de faire en sorte que rien de ce qui précède ne se produise. Les petites phrases qui réfèrent au fameux certificat de localisation font partie de celles que je modifie fréquemment en utilisant le mot « nonobstant ».

Votre courtier, s’il est attentif, verra à écrire certaines précisions dans le contrat de courtage et sur la fiche descriptive et, SURTOUT, il devra s’assurer que ces spécifications sont retranscrites sur les promesses d’achat que vous recevrez.

Je n’ai qu’effleuré ici la question des certificats de localisation. Cet aspect est vaste et, comme je le dis toujours, chaque cas est particulier.

VOUS AIMERIEZ QU’ON EN DISCUTE ?

ANDRÉ LAVOIE 4418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

NB. Lorsque je fais mention plus haut de « si votre courtier est attentif », je fais référence au fait qu’un courtier est un être humain. Un être humain, ça peut avoir à affronter beaucoup de choses dans une vie. Ainsi, par exemple, votre courtier est peut-être en attente d’un diagnostic suite à une biopsie, l’un de ses enfants vient peut-être de faire une fugue, etc…, il réagira donc comme un être humain, et il y a possibilité que son esprit ne soit là à 100% lorsqu’il vous rencontrera. Retenez donc qu'il est important de lui demander ce qu'il adviendra finalement du certificat de localisation.

"PRÊT HYPOTHÉCAIRE: MISE-EN-GARDE"

2010-09-08T10:50:00.000-04:00

Il n’y a pas « que le taux » qui est important lorsque vous magasinez pour l’obtention d’un prêt hypothécaire !

Les gens oublient souvent, et je dirais même que les gens omettent toujours, de s’informer des 2 choses suivantes lorsqu’ils magasinent pour l’obtention d’un prêt hypothécaire :
1. Quelle sera la « pénalité » en cas du remboursement anticipé du prêt ?
(certains prêteurs exigeront l’équivalent de 3 mois d’intérêt comme pénalité, alors que d’autres pourraient exiger « BEAUCOUP PLUS »).
2. Quels seront les délais pour l’obtention de la « quittance » lors du remboursement du prêt hypothécaire.

(Informez vous auprès de votre notaire « s’il existe des ‘’types’’ de prêteurs » qui ont comme réputation de prendre DES mois POUR signer une quittance…les notaires sont, à mon avis, les mieux placés pour répondre à cette question).

Cela peut paraître anodin, mais saviez-vous que si vous revendez votre résidence plus rapidement que prévu (perte d’emploi, transfert, séparation, etc…), il pourrait vous en coûter DES MILLIERS de $ de pénalité auprès de certains prêteurs ? Payer 13 000$ de pénalité lorsqu’on a perdu son emploi et que l’on est en manque de liquidités, ce n’est pas la meilleure chose qui devrait vous arriver.

Pour ce qui est du délai du prêteur à signer la « quittance », habituellement, une banque ou une caisse peut le faire dans un délai assez court, dans moins de 72 heures. Par contre, nous avons eu connaissance que certains prêteurs prennent jusqu’à 4, 6 et même 8 mois pour émettre cette quittance. Les conséquences ? Supposons que vous vendiez votre résidence actuelle le 30 juin et que vous en rachetiez une le 1er juillet, si vous n’avez pas reçu votre quittance à cette date, et que vous aviez une équité de 30 000$ (c'est-à-dire que la vente de votre maison vous permet d’aller chercher 30 000$ de comptant pour l’achat de la seconde résidence), vous pourriez devoir ATTENDRE 4, 6 ou 8 mois pour obtenir les 30 000$ qui vous appartiennent. Vous devriez donc emprunter temporairement 30 000$ à des taux beaucoup plus élevés qu’un taux hypothécaire (on parle ici de ‘’prêt-pont’’).

Dans ces circonstances (pénalité + délai exagéré pour l’obtention de la quittance), il pourrait parfois être plus avantageux d’obtenir un prêt hypothécaire à un taux de 3,99% au lieu de 3,79%. INFORMEZ-VOUS DE CES DÉTAILS (pénalité) AUPRÈS DE VOTRE FUTUR PRÊTEUR ET DES DÉLAIS POUR L’OBTENTION DE LA QUITTANCE (auprès de votre notaire)!!!

Un autre point important à considérer : si lors de l’acceptation de votre prêt hypothécaire, votre prêteur vous avait accordé une carte de crédit, il se pourrait que vous deviez AUSSI rembourser les sommes dues sur cette carte de crédit au même moment ou vous rembourserez votre hypothèque. Ainsi, si l’hypothèque est de 170 000$, la pénalité de 13 000$, le solde de la carte de crédit 9 000$ et les frais de vente (quittance, courtier, etc 10 000$), pour un total de 202,000$, vous risqueriez d’avoir des problèmes en acceptant de vendre votre maison 197 000$.

Ce qui précède n’est qu’un exemple des informations qu’un courtier immobilier pourrait vous donner lors de l’achat ou de la vente de votre maison.

Nous n’avons pas réponse à tout mais notre devoir est de sécuriser votre transaction et de vous diriger vers les personnes ressources susceptibles de répondre à vos interrogations. Vous n’obtiendrez pas une telle protection en vendant ou en achetant vous-même sans être secondé par un spécialiste en la matière. Si vous transigez par l’intermédiaire d’un courtier immobilier et que tout se déroule sans anicroche, dites-vous que c’est en raison du suivi qu’a effectué votre courtier. En cours de route, il vous a guidés afin de vous empêcher de faire des erreurs coûteuses !

Tout s’est bien déroulé, c’est en dû en grande partie à notre expertise. C’est souvent la raison pour laquelle certaines personnes disent qu’on « ne sert à rien »; ils ne voient pas la multitude d’analyses que nous effectuons mentalement tout au long de la transaction afin de vous éviter de prendre des décisions inappropriées.

Notre travail est beaucoup plus important que de simplement mettre une affiche et de faire visiter une maison.

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

"CONFLIT D'INTÉRÊTS DU COURTIER" ?

2010-09-07T10:40:00.000-04:00

• Lorsqu’un Courtier Immobilier place une affiche devant un immeuble, il devient ce qu’on appelle, le « COURTIER INSCRIPTEUR ».
o Son rôle, son devoir, son obligation est alors de protéger les intérêts du propriétaire-vendeur, et de voir à ce que ce dernier obtienne « ce qui est le mieux pour lui» lors de la vente.

• Lorsqu’un « autre courtier » a un client pour cette même propriété, on l’identifie comme étant le « COURTIER COLLABORATEUR »
o Son rôle est, bien entendu, de protéger les intérêts de « l’acheteur ».

• C’est d’ailleurs la raison pour laquelle, suite à la réception d’une promesse d’achat, le courtier inscripteur doit en analyser toutes les conditions écrites et non écrites, afin de s’assurer que le vendeur obtiendra effectivement ce qui est le mieux pour lui: je répète encore ici que le "prix offert" est loin d'être l'aspect le plus important d'une promesse-d'achat.

QU’EN EST-IL lorsque le COURTIER est à la fois « COURTIER INSCRIPTEUR » et « COURTIER COLLABORATEUR ? ». Quelles règles doivent alors s’appliquer ? Ne pourrait-on pas qualifier cela de « situation conflictuelle » ?

L’OACIQ (Organisme d’Autorèglementation des Courtiers Immobiliers du Québec) a établi des règles très strictes dans ces situations.

Le COURTIER INSCRIPTEUR doit « toujours » avoir comme priorité de protéger les intérêts du « propriétaire-vendeur »; cela l’amène aussi à devoir accorder un traitement que l’on pourrait qualifier « d’équitable » pour l’acheteur.

MAIS QU’ADVIENT-IL DANS LES CAS SUIVANTS ?

Le Courtier Immobilier a déjà un acheteur. Il sollicite un proprio et obtient un contrat de courtage lui permettant d’offrir cette maison à « son acheteur » ?

En raison des nouvelles règles relatives à la représentation des parties à une transaction, suite à l’entrée en vigueur de la nouvelle Loi du Courtage Immobilier, le courtier immobilier représente alors l’acheteur et non pas le vendeur. C’est donc l’acheteur qui devient le client du courtier immobilier.

Le courtier « devra », « aura l'obligation », d'indiquer au vendeur que son client est l’acheteur, et qu’il doit protéger et promouvoir les intérêts de ce dernier, tout en accordant un traitement équitable au vendeur.

Un Courtier Immobilier qui n’en informerait pas le vendeur n’agirait pas selon les règles. Si vous êtes ce proprio vendeur, écoutez bien tout ce que vous dira le courtier !

S’il ne vous donne pas cette information, vous pourrez toujours lui demander : « finalement, est-ce que ce seront mes intérêts, ceux de l’acheteur ou les vôtres qui seront priorisés » ? Prenez bien note de la réponse qu’il vous donnera !

Dépendamment de cette réponse, vous serez mieux en mesure de décider quoi faire.

Il faut toujours « bien » choisir son courtier immobilier. Les pratiques varient de l’un à l’autre, mais tous ont l’obligation de se conformer à la loi. Il n’y a aucune excuse pour s’en exempter; surtout pas la « non connaissance » de la loi !

N’oubliez pas qu’il vous est possible de contacter directement l’OACIQ qui veille justement à l’application de la Loi.

André Lavoie 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

OUF...CETTE CLIENTE M'A FAIT SUBIR TOUT UN TEST !!!

2010-09-03T11:35:00.000-04:00

Je vais débuter par la mise en situation, le fameux « test » suivra ensuite.

• Il y a 2 ans, j’ai effectué 3 transactions avec une cliente : j’ai vendu sa maison, je lui ai ensuite vendu un condo et, finalement, j’ai vendu l’immeuble de 6 logements dont elle était propriétaire.

• Cette cliente a une fille unique. Cette fille est proprio d’un semi-détaché dans le secteur « Les Méandres », à Québec, et je suis actuellement à la recherche d’une maison de 375 000$ à 425 000$ pour elle.

• Cette fille unique a une cousine. La « fille unique » communique avec moi par courriel il y a environ 2 mois et me dit : « Ma cousine magasine l’achat d’une maison et elle n’est pas du tout contente des services de son agent. Puis-je lui transmettre vos coordonnées » ? Ma réponse est bien sûr « OUI » :)

• Je reçois un appel de la cousine, je fixe un RDV chez elle afin d’établir ses critères de recherche, je crée une « ALERTE » lui permettant de recevoir par courriel toute les propriétés mises en vente susceptibles de répondre à ses besoins, et je surveille attentivement l’évolution du dossier.

• À 3 reprises elle me retransmet des propriétés reçues par alerte et me demande « j’aimerais avoir votre opinion sur cette maison ».

• Je prend la peine de vérifier l’historique de chacune de ces maisons, leurs caractéristiques, l’évolution des prix de vente dans le secteur, le prix des propriétés actuellement en vente dans ce même secteur, etc…un travail qui, à chaque fois, demande de 3 à 4 heures de travail et je lui transmets ensuite mon opinion.

LE TEST :

• La semaine dernière elle me transmet l’adresse d’une résidence par courriel et elle écrit : « J’ai vu cette maison en vente sur le site internet de Re/Max. Je sais qu’elle n’est pas située exactement dans le secteur qui nous intéresse, et qu’elle dépasse notre budget de plusieurs dizaines de milliers de dollars, mais j’aimerais avoir votre opinion sur cette maison qui est en vente depuis près de 6 mois; sait-on jamais »!

• Comme d’habitude, j’effectue toutes les vérifications susceptibles de nous aider à établir une valeur réelle pour cette maison. J’ajoute ce qui suit dans mon rapport : « j’ai constaté que le numéro civique de cette maison est impair; ça signifie qu’on a alors une vue directe sur le fleuve et que vous pourrez voir passer les bateaux; cette particularité nous permet ainsi de mieux comprendre la raison pour laquelle le prix demandé excède de xxx milliers de $ l’évaluation municipale. De plus, je peux vous dire que, sans n’avoir jamais rencontré personnellement le proprio de cette maison, je sais qui il est; il est très à l’aise monétairement, il ne faudrait pas se faire de fausses illusions en pensant faire une offre 40 000$ sous le prix demandé, mais je crois qu’une diminution de 12 000 à 15 000$ pourrait être acceptable pour lui; il me serait d’ailleurs possible de lui démontrer les raisons pour lesquelles une telle offre serait raisonnable. Quand à la raison pour laquelle cette maison n’est pas vendue après 6 mois de mise en marché, je décortiqué la fiche descriptive et peux vous certifier que ce que j’y ai vu comme erreur pourrait constituer la raison de la non vente ». Je lui transmet cette analyse par courriel

• TROIS MINUTES PLUS TARD, pas 3 heures, 3 minutes plus tard, mon téléphone sonne. C’est la cousine qui appelle. Elle me dit : « Monsieur Lavoie, vous êtes tombé pile ! Cette maison appartient à mon beau-père; oui il est à l’aise monétairement, non il n’acceptera pas une offre basse, oui il accepterait une diminution de 15 000$. Dites-moi, les erreurs que vous avez vues sur la fiche ne seraient-elles pas XXX, XXX, XXX et XXX »? Je lui réponds OUI. Elle me dit alors : « mon beau-père a contacté son agente 2 fois pour qu’elle corrige ces erreurs; elle ne l’a jamais fait; je l’appelle immédiatement pour l’informer de votre professionnalisme et, croyez-moi, c’est vous qui l’aurez à vendre lorsque le mandat se terminera le xx-xx-2010 ». D’autres échanges téléphoniques ont eu lieu depuis, avec cette cousine.

• MA CONCLUSION : 1) je devrais recevoir un appel du beau-père dans quelques jours; 2) il est toujours payant d’accomplir son travail de façon professionnel; la « mère » du début, était une connaissante du domaine immobilier, elle a été proprio de 17 maisons dans sa vie; lorsqu’elle m’avait confié la vente de sa maison, elle m’avait spécifié : » M. Lavoie, lorsque ma maison sera vendu, je m’en vais à logement, vous ne me vendrez pas autre chose. Lorsque sa maison a été vendue, elle m’a dit : M. Lavoie, cherchons maintenant un Penthouse à Ste-Foy; en sortant de chez le notaire, pour l’achat du Penthouse, elle m’a dit « M. Lavoie, je suis aussi proprio d’un 6 logements et je vous le donnerai à vendre bientôt ». Sa fille a suivi tout cela, et elle me confiera la vente de son semi-détaché dans les Méandres ainsi que l’achat d’une maison. Sa cousine achètera une maison en passant par moi et son beau-père me confiera la vente de sa maison valant près de 600 000$

• FINALEMENT : qui a dit que l’honnêteté et le fait de travailler de façon professionnelle ne rapportaient pas ?

SÜREMENT PAS MOI !

AFFICHE "PRIX REVISÉ" : NON, PAS POUR MOI !

2010-09-02T09:45:00.000-04:00

L’opinion qui suit est entièrement personnelle. Elle ne consiste donc pas en une pratique qui « devrait » être bannie, mais plutôt de ce que je pense personnellement de l’utilisation de bandeaux « PRIX REVISÉ », « PRIX RÉDUIT » et autres annonciateurs de ce type.

Je suggère fortement que vous suiviez les recommandations de votre propre courtier à cet effet, mais je me fais plaisir en disant ici quelle est mon opinion personnelle face à l’utilisation de ces « bandeaux », de ces « ajouts ».

Combien de fois croyez-vous que j’ai utilisé ce type d’ajout en 26 ans de pratique ?
UN QUART DE FOIS !

Oui, un quart de fois, et c’est au tout début de ma carrière immobilière, dans les années 1985.

Je me souviens des raisons qui m’ont amené à mettre de côté les « PRIX RÉDUIT », comme si ça s’était produit hier !

LES FAITS :

• J’entre au bureau, je me dirige vers la réceptionniste et je lui dis : « J’ai besoin d’un ajout « PRIX RÉDUIT ».
• Elle me le remet et, me le facture (bien entendu…);
• Je me dirige vers la sortie, mais la directrice me voit passer et je l’entends presque crier : « André, c’est quoi ça »?
• Je vais la rencontrer et je lui explique que l’un de mes clients venait de recevoir un avis de 60 jours de la part de son institution prêteuse, et, qu’étant donné que les taux d’intérêt avoisinaient les 18% et que les acheteurs se faisaient rares, il préférait vendre rapidement à un prix moindre que de se faire saisir sa maison.
• Elle me répond rapidement : « des affiches « PRIX RÉDUIT », on n’utilise JAMAIS ÇA ! J’ai fait du courtage durant plus de 30 ans et je peux te dire que si tu mets ça, tu vas attirer les vautours ». « Tu vas plutôt faire ce que je vais te dire! » (et c’était un ordre, croyez moi). « Tu vas tout d’abord téléphoner à tous les agents et à tous les clients qui t’ont téléphoné pour cette maison, et tu vas les informer du nouveau prix ».
• « Ensuite, tu vas prendre une belle photo toute neuve de la maison et tu vas préparer une publicité que tu feras paraître dans le journal Le Soleil de samedi ET dans le Journal de Québec de lundi. Sur la photo, et de dimension « ÉNORME », tu vas inscrire le prix; les gens vont voir le prix avant de voir la maison et, ensuite, ils liront le texte. Dans ton texte, ne perds pas de temps à écrire des phrases du genre « superbe propriété, située dans un secteur de choix, et blablabla »; tu écriras : 1) l’adresse, 2) le nombre de chambres, 3) les revêtements de planchers, 4) si le sous-sol est aménagé ou non 5) la dimension du terrain ». Avec un prix qui sera aussi gros que la grandeur de la photo, crois-moi, ça va sonner !
• Si tu mets un ajout « PRIX RÉDUIT », les premières questions que les vautours te poseront lorsqu’ils t’appelleront seront : 1) pourquoi vendent-ils ? Est-ce un divorce ou une perte d’emploi ? 2) Le prix est-il ENCORE discutable ? 3) Combien y a-t-il de chambres » ? ET, « c’est dans cet ordre là que les questions te seront posées » !
• Je suis donc allé rencontrer le proprio-vendeur à qui j’avais promis un « PRIX RÉDUIT » pour lui répéter tout cela. Il était nerveux, mais il a accepté.
• J’ai donc exécuté les « ORDRES » de ma directrice ! Je n’ai pas vendu la maison dès la première fin de semaine, ça en a plutôt pris trois.
• Par contre, ça a marché et les proprios n’ont pas eu à subir de Hold Up.

Pour ces raisons, l’ajout de « PRIX RÉDUIT » ou de « PRIX REVISÉ » ne fait pas partie de ma pratique.

Est-ce que cette méthode est la meilleure ? JE N’EN SAIS RIEN. Par contre, différents clients ont eu à demander à ce que leur prix soit diminué au cours de mes années de pratique, pour différentes raisons reliées à des transferts rapides, pertes d’emploi, séparations, divorces et autres, et j’ai utilisé des méthodes de mise en marché AUTRES que l’ajout d’affiches. Ça a toujours bien fonctionné.

"JAMAIS" VOUS NE RÉUSSIREZ À LEUR VENDRE DIRECTEMENT !

2010-09-01T10:46:00.000-04:00

VOUS DÉSIREZ CHERCHER UN ACHETEUR par VOUS-MÊME ?

C’est possible.

Par contre, il y a une catégorie IMPORTANTE d’acheteurs à qui vous ne pourrez pas vendre : ce sont les acheteurs transférés.

Ces acheteurs font partie d’une clientèle très intéressante à desservir. Ils ont « besoin » d’une maison; ils ne prendront pas 4, 5 ou 6 mois pour réagir. Ils sont acheteurs, nous en prenons grand soin et nous faisons tout ce qui est possible afin de les « bien » servir !

Ils nous sont référés par SRRL et par RELONAT, transigent par l’intermédiaire de Courtiers Immobiliers « ACCRÉDITÉS » !

S’ils ne le font pas, ils ne pourront habituellement pas bénéficier des avantages qui leur sont dévolus lorsqu’ils passent par notre intermédiaire.

Ces avantages peuvent représenter plusieurs milliers de dollars d’économie pour ces clients. Par exemple, il leur est parfois possible de se faire rembourser : les frais de notaire, d’arpenteur, d’inspection technique, la taxe sur les mutations immobilières, etc…

Ces acheteurs potentiels occupent les postes/professions suivantes;
• Membres des Forces Armées Canadiennes;
• Membres de la GRC
• Membres du Conseil du Trésor
• Membres de la Sûreté du Québec
• Membres d’Organismes Provinciaux
• Certains employés d’Institutions Financières.

Ce ne sont PAS tous les courtiers immobiliers qui sont accrédités par SRRL et par RELONAT.

MOI, JE LE SUIS !

COMMENT "BRÛLER" SA MAISON SUR LE MARCHÉ !

2010-09-01T00:48:00.000-04:00

Très facile !
Il suffit simplement de faire le contraire de ce que je ferais (voir mon blog d’hier).

Q : C'est-à-dire ?

R : Après avoir obtenu trois « opinions de la valeur marchande de votre propriété» auprès de 3 courtiers différents, « choisir » le courtier qui vous dira que votre maison vaut 319 000$, alors que les 2 autres opinions se situent entre 259 000$ et 267 000$. C’est là qu’il y a risque de « début d’incendie ». Si je recevais moi-même 3 évaluations de ce type, j’aurais tendance à choisir le courtier qui m’a donné 267 000$ comme valeur, et je lui dirais de faire une mise en marché à 275 000$; pas à 319 000$....

Prenez bien soin d’analyser les critères sur lesquels chacun des courtiers a basé son analyse. Si l’un d’eux vous dit : « considérant que votre voisin arrière est un immeuble de 24 logements, la valeur de votre résidence doit être réajusté à la baisse, et le prix de vente devrait se situer entre 263 000$ et 267 000$ », faites-lui plus confiance qu’à celui qui fera abstraction des conséquences d’avoir un immeuble de 24 logements dans votre cour. De toute façon, vous devrez en arriver à diminuer le prix de votre maison de près de 50 000$ si vous faites une mise en marché à 319 000$ et c’est là que l’effet de désintéressement des acheteurs se manifestera ! Vous aurez « brûlé » votre maison !

La nature humaine étant ce qu’elle est, nous serions tous portés à confier la vente de notre propriété à celui qui parle de 319 000$. Agir ainsi, alors que la réalité est toute autre, aura une incidence sur l’attrait que pourrait avoir votre propriété pour les acheteurs.

Si l’agent de 319 000$ vous dit : « on n’aura qu’à diminuer le prix dans une semaine si ça ne bouge pas », il vient de vous dire lui-même que son prix est irréaliste.

Si vous lui confiez la vente de votre maison, que vous deviez en diminuer le prix de 10 000$ dans une semaine, et d’un autre 10 000$ trois autres semaines plus tard, « le bal sera parti ». Les acheteurs potentiels qui surveillaient votre maison commenceront à s'en désintéresser, et ils diront « il a déjà diminué son prix 2 fois, attendons, il le diminuera encore ».

Ils attendront, attendront, attendront et, finalement, lorsque votre troisième diminution sera appliquée, ils laisseront tomber. Ils commenceront peut-être même à se dire : « incroyable; cette maison est en vente depuis 2 mois, le prix en a été diminué 3 fois, personne ne l’a encore achetée; il doit sûrement y avoir des vices importants dans cette maison » ! Ils n’auront même plus d’intérêt pour la visiter.

Si votre budget vous permet de vous payer les services d’un évaluateur agréé, faites-le ! Sinon, prenez bien soin d’analyser les propriétés comparables prises en considération par vos 3 courtiers et essayez de voir à quel endroit se situe la logique.

Il arrive à l’occasion qu’il y ait des « concours » à l’intérieur de certaines agences immobilières; des « concours » qui consistent à récompenser le courtier qui signera le plus grand nombre de contrats de courtage à l’intérieur d’une période donnée. Votre agent de 319 000$ ne serait-il pas en période de « concours » ? Ses intérêts personnels passeraient-ils avant les vôtres ? Ce n’est pas courant, mais on a déjà vu ça…

Si votre intention est de mettre un immeuble en vente, et que vous demeurez à moins de 75 km de la Ville de Québec, n'hésitez pas à me contacter. Il me fera plaisir d'aller vous rencontrer afin de mettre sur pied une startégie de mise en marché qui ne pourra que s'avérer gagnante !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier chez Re/Max Capitale

"SI JE DEVAIS CHOISIR UN COURTIER IMMOBILIER DEMAIN MATIN"...

2010-09-01T00:45:00.000-04:00

Je vais spécifier ici ce que « MOI » je ferais si j’avais à choisir un courtier immobilier. Je suis dans le domaine du courtage et je connais les irritants; je côtoie des courtiers à chaque jour et il y a des choses, des situations, que je n’accepterais pas. Je n’ai pas l’intention d’ébranler les colonnes du temple, mais mon opinion risque de provoquer une secousse sismique assez remarquable…

JE NE ME FIERAIS PAS :

• Au voisin qui me recommanderait son gendre, son beau-frère, son 5e voisin et autres comme courtier, sans qu’il ait « lui-même » vécu une/des transaction(s) favorable(s) avec cette personne;

• NI au courtier dont je vois le plus d’affiches « vendues » dans le secteur parce que 1) ce n’est pas une preuve qu’il les a vendues lui-même et, 2) s’il en a « tellement vendues », il y a possibilité que ce soit parce qu’il ne les vend pas assez chères;

• NI au courtier qui me montre des lettres de recommandation datant de 2 ou 3 ans, ou de lettres non datées…et, encore là, j’aurais des doutes sur la provenance réelle de ces lettres (il y a de la parenté qui est heureuse d’écrire des lettres)… Tout individu évolue au cours des ans; parfois favorablement, parfois …

• NI au courtier qui, après avoir vu mon affiche du proprio « À VEN-DRE », cogne à ma porte, engage une conversation avec moi, et attend 20 ou 25 minutes avant de s’identifier comme courtier;

• NI au courtier qui, étant le 3e à être venu chez moi pour une estimation de la valeur marchande de ma propriété, mettra une valeur de 319 000$ pour ma propriété, alors que les 2 premiers en fixaient plutôt la valeur à 259 000$ et à 267 000$.

JE FERAIS PLUTÔT LES DÉMARCHES SUIVANTES

• J’irais cogner aux portes de maisons devant lesquelles il y a une affiche « VENDU » et je demanderais aux proprios s’ils ont été satisfaits des services de leur courtier.

Je ferais aussi les choses suivantes :

• Sans dire « à l’avance » que j’ai l’intention de mettre un immeuble en vente (afin de ne pas biaiser les recommandations),
o je demanderais à des connaissances (parents, amis, voisins, consœurs et confrères de travail)
 1) s'ils ont déjà acheté ou vendu une propriété; dans l’affirmative, je demanderais ensuite « avant de m’enquérir du nom de ce courtier »,

• si l’expérience a été favorable,
• si ce courtier était facilement rejoignable,
• s’il retournait « rapidement » les appels,
• s’il lui arrivait d’être présent lui aussi lorsque d’autres courtiers faisaient visiter l’immeuble,
• s’il a toujours respecté ses engagements,
• si, si et si…

 2) Par la suite, si tout semble « beau » j’en demanderais les coordonnées.

• Après avoir obtenu 2 ou 3 noms de courtiers dont les recommandations sont favorables,

o je les contacterais un à un en leur spécifiant que j’ai l’intention de mettre un immeuble en vente et qu’ils font partie d’un groupe de 2 ou 3 courtiers que j’ai retenus,
o que j’aimerais fixer un rendez-vous avec eux afin qu’ils viennent me rencontrer.

• Lors des rencontres : je leur demanderais :

o de me mettre en contact avec les 3 « derniers » clients avec qui ils ont conclu une vente et je poserais « moi-même » les questions à ces clients, c.à.d :

 facilité à rejoindre,
 respect des engagements,
 présence lors des visites,
 avoir été obligés de lui téléphoner afin qu’l corrige des informations erronées sur la fiche descriptive de leur résidence,
 avoir dû lui téléphoner afin qu’il leur donne un compte-rendu des visites qui ont eu lieu, etc…

o Je demanderais que ces clients me contactent directement sans que je sois en présence du courtier.

o Je demanderais aux courtiers de m’amener une preuve de transaction pour chacun de ces 3 cas (fiche descriptive datée ou autre) et je demanderais à chacun des courtiers de me remettre « sur le champ » un numéro de téléphone me permettant de les rejoindre « directement, sans intermédiaire » et je ferais des tests - 

o OUI je ferais des tests parce que, souvent, les supposés numéros directs aboutissent à…des boîtes vocales…à une secrétaire……à un bureau…en fait, un peu n’ importe où SAUF à un endroit « direct » !!!

• Je remets ici mon « complet » de courtier pour dire :

o 1) il m’arrive trop souvent d’attendre 24 et même 36 heures pour recevoir un retour d’appel de certains courtiers, pour que je ne fasse pas tout ce qui est en mon pouvoir afin d’éviter que cela se produise lorsque j’aurai à en choisir un;

o 2) s’il y en a un des deux (ou des trois) qui est « pressé, « très pressé », « toujours pressé », je le flusherai immédiatement puisque, s’il a tellement de travail, je ne vois pas comment il pourrait ajouter mon dossier à ceux qu’il détient déjà, et en arriver à donner du « bon service » à tous et chacun…

• J’enlève maintenant mon complet de courtier et je dis :

COMPLIQUÉ ????
Pas vraiment…au prix que ces services me coûteront…

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

PS. La loi du Courtage Immobilier « ne permet pas » qu’un courtier immobilier rémunère ou récompense quelqu’un qui lui fournit une référence. Toutefois, la vie étant ce qu’elle est, nous connaissons tous un courtier qui offre 200$, 300$, 400$ et même 500$ pour l’obtention de références. Pour ces raisons, je serais « très méfiant » si quelqu’un me suggérait le nom d’un courtier avec qui il n’a pas lui-même déjà transigé, ou dont il ne connaît pas la « vision » qu’a ce courtier d’un réel et honnête service à la clientèle… Je me méfierais donc du concierge d’un immeuble à condos qui recommande un courtier; il en serait de même pour le représentant d’un constructeur qui me dirait : « téléphonez à tel courtier, il est très bon »…

"LES PIÈGES DONT ON DOIT SE MÉFIER"!

2010-09-01T00:40:00.000-04:00

LA QUESTION À SE POSER :

La clause/condition écrite ou omise, est-elle due à une « subtilité volontaire » ou plutôt à une « erreur et omission » ???

Q : De quoi doit-on le plus se méfier dans une promesse d’achat ?
R : Des imprécisions !

Q : C'est-à-dire ???
R : 1) De l’omission accidentelle ou volontaire d’y insérer une clause ou condition;
2) De composer une clause/condition de façon à ce qu’elle porte à interprétation (demandez à votre conseiller juridique quelles peuvent en être les conséquence$$$) !

Dans une promesse d’achat, il y a une multitude de points importants de prévus. Ils y sont d’ailleurs inscrits en conformité avec la loi (lorsqu’on parle des documents obligatoires fournis par l’OACIQ). Chaque situation étant particulière, on ne peut toutefois pas prétendre que « tous les points y sont abordés de façon à répondre entièrement à la situation ». Il y a donc des points importants de prévus MAIS il y en a d'autres à prévoir.

En conséquence, que les formulaires proviennent de l’OACIQ (organisme régissant le travail des courtiers immobiliers), ou du dépanneur du coin (pour les ventes directes), aucun de ces documents n’est complet en lui-même; il faut le « personnaliser » afin de l’adapter à la situation; il faut y ajouter des clauses que, personnellement, j’appelle « des clauses de protection ». Toute imprécision est susceptible de vous amener à demander au tribunal de l’interpréter et ça, en plus des délais d’audition qui s’y rattachent,ça engendre parfois des $$$ astronomiques.

Je vais simplement citer un exemple de situation susceptible de devenir conflictuelle; si les ajustements appropriés avaient été faits au moment de la réception de l’offre d’achat, plusieurs frustrations auraient pu être évitées.

EXEMPLE

• Aujourd’hui, nous sommes le 1er novembre;
• Vous acceptez une offre qui spécifie que « la présente offre est conditionnelle à ce que l’acheteur vende sa résidence d’ici le 1er février
• « Si elle est vendue dans ce délai, la signature de l’acte de vente pour VOTRE maison devra se faire le ou avant le 1er févier; les ajustements ainsi que la prise de possession s’effectuant à la même date »

• CAUCHEMAR : le 19 janvier, l’acheteur de votre maison vous informe qu’il a vendu la sienne et qu’il la livrera le 1er février. Il vous informe donc que vous devrez lui livrer la vôtre à la date prévue à l’offre d’achat, soit le 1er février !

• Q : « devrez-vous vous exécuter et livrer votre maison dans 13 jours »?
• R : normalement, OUI !

• Vous disposez donc de 12 jours (puisque votre maison devra se libérer au plus tard le 31 janvier afin de pouvoir en remettre les clefs à l’acheteur le lendemain), pour :

a) trouver à quel endroit vous allez déménager
b) trouver un déménageur
c) emballer vos effets
d) informer vos fournisseurs de vos futures coordonnées,
e) etc…

PAR CONTRE, si vous (ou votre courtier si tel est le cas), aviez prévu modifier « les petites clauses imprimées d’avance » AU MOMENT DE LA RÉCEPTION DE L’OFFRE D’ACHAT, la situation aurait probablement pu être très différente.

Lorsqu’un courtier immobilier présente une promesse d’achat « conditionnelle à la vente d’une autre propriété » pour une propriété que « j’ai » à vendre, je vais presque toujours en « contre-proposition » afin d’ajuster ces délais. J’écris alors que la clause xxx de la promesse d’achat xxx ou de l’annexe xxx est modifiée comme suit (et j’inscris les modifications qui sont susceptibles d’éviter à mes clients de vivre des situations similaires à celle du présent exemple). J'utilise très souvent le terme "nonobstant" !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

NB. Les propos qui précèdent sont mon opinion personnelle; rien ne dit que vous aurez à vivre une telle situation. Par contre, cela demeure une possibilité. Chaque propriétaire et chaque courtier est « libre » d’agir de la façon qui conviendra le mieux aux parties.

"VENDRE PAR SOI-MÊME: 35 clauses INCONTOURNABLES"

2010-09-01T00:33:00.000-04:00

VOUS DÉSIREZ CHERCHER UN ACHETEUR par vous-même ?

Voici quelques petits conseils susceptibles de vous aider à éviter des erreurs coûteuses.

Lorsqu’on complète une promesse d’achat, la majorité des situations exigent l’ajout de clauses bien spécifiques. Elles permettent, autant au vendeur qu’à l’acheteur, d’éviter des ambiguïtés susceptibles de remettre en question « la vente » de la propriété.

Si vous prévoyez qu’un travail, une réparation ou autre devra être faite, il est primordial que vous ajoutiez une clause qui prévoira :

• un délai pour le faire;
• un avis à envoyer si l'engagement est obtenu ou non;
• une conséquence si la condition n’est pas réalisée.

À cet effet, il existe une multitude de documents (annexe A, annexe B, annexe G, avis de modification et de réalisation, déclaration du vendeur, contre-proposition), etc. Par contre, bien que ces documents soient déjà assez explicites sur les conditions de vente, il existe une multitude de clauses complémentaires qui « doivent » être employées afin de sécuriser la transaction. La liste qui suit est loin d’être exhaustive; elle ne représente qu’une partie des situations habituellement rencontrées dans une transaction standard.

En voici quelques-unes :

CLAUSES :

1. De pénalité
2. D’exclusion de la garantie légale de qualité
3. De renonciation au droit de faire inspecter
4. D’annulation suite à l'inspection de l’immeuble.
5. Les reçus.
6. Les contre-propositions à une deuxième promesse d’achat
7. D'inspection plus poussée lorsque la situation l’exige
8. D’exclusion de garantie pour le foyer, poêle, appareil à combustion et cheminée.
9. D’examen de documents par l’acheteur.
10. De possibilité de participer aux opérations de l’entreprise.
11. D’expertise à la demande de l’acheteur.
12. De rapport d'expertise en possession du vendeur.
13. De mentions à ajouter à une promesse d’achat conforme
14. De vérification des installations septiques.
15. De vérification de zonage.
16. De modification de zonage ou d’obtention d'un permis
17. De travaux à être exécutés par le vendeur
18. De convention d’arrhes.
19. De preuve de disponibilité des fonds ou d'équité en cas d'achat comptant.
20. De dépôt de sécurité (location d'un immeuble à des fins de villégiature)
21. De test de qualité de l'eau potable.
22. De vidange de la fosse septique.
23. De test de débit de l'eau potable.
24. D’analyse de la capacité portante du sol.
25. D’analyse environnementale.
26. D’inspection de la cheminée.
27. D’inspection du réservoir et des appareils de chauffage
28. D’engagement d'un assureur
29. D’obtention d'un formulaire «Déclarations du vendeur sur l'immeuble»
30. De visite de l'acheteur
31. D’inspection de la piscine
32. De renonciation au droit de retrait de 60 jours prévu à l'article 1022 du Code civil du Québec
33. De renonciation à un droit de premier refus (préemption) prévu dans une déclaration de copropriété ou dans une convention d'indivision
34. De résiliation d'un bail et du départ volontaire du locataire (en expliquant à l’acheteur quelles peuvent être les conséquences qui pourraient en résulter)
35. D’entente de résiliation de bail.

Nous vous encourageons FORTEMENT à utiliser la ou les clauses qui s’appliqueront aux particularités de votre transaction; ce sont elles qui vont faire en sorte qu’une vente est « réussie » ou qu’elle est à « problèmes » !

PS. NE PAS OUBLIER que l’acte de vente, signé chez le notaire, portera une mention à l’effet « qu’il faut se référer à la promesse d’achat pour les conditions de vente ». Votre promesse d’achat est donc un document « juridique », c’est un « contrat ». Il faut donc que vous y apportiez une attention PARTICULIÈRE. Toute erreur ou omission pourrait engendrer des conséquences très importantes, autant pour le vendeur que pour l’acheteur !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur alavoie.remax@gmail.com
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

"C'EST LE TEMPS DE VENDRE"

2010-09-01T00:26:00.000-04:00

NOUS SOMMES DANS LA MEILLEURE PÉRIODE DE L’ANNÉE

POUR

LA MISE-EN-VENTE DE VOTRE PROPRIÉTÉ !

• SI VOTRE INTENTION EST DE VENDRE :

Il est important de savoir, en tant que propriétaire-vendeur, que les acheteurs « prévoyants » qui envisagent acheter une résidence pour l’an prochain, commencent déjà à faire des choix parmi les maisons qui sont sur le marché de la revente. Ils ont profité de leurs vacances estivales pour visiter des amis et des parents qui ont acquis une maison, les enfants sont sur le point de recommencer les classes, ils se sont fait une opinion sur le type de résidence qu’ils acquerront.

Ces acheteurs potentiels ont, pour la plupart, déjà commencé leurs démarches auprès d’un prêteur afin d’établir leur capacité d’emprunt. Lorsqu’ils font une offre, il est assez rare que leur demande de prêt soit refusée..

Il vous est donc POSSIBLE de mettre votre résidence en vente DÈS MAINTENANT afin de la livrer l’an prochain, si tel est votre désir.

Le nombre d’acheteurs a par contre diminué. Les statistiques étant là pour le confirmer, il y a possibilité que ce soit « plus long » pour trouver l’acheteur de votre maison. Attendre à mars pour mettre votre maison en vente, alors que vous savez déjà que vous voudrez la livrer en juin, devient plus risqué.

Il y aura des acheteurs qui se manifesteront aussi le printemps prochain, que ce soit en raison de transferts, de promotions ou autres, mais la situation économique actuelle, ainsi que la diminution des ventes qui se manifeste depuis déjà trois (3) mois consécutifs, ne nous permettent pas de prédire dans quel état sera le marché de la revente au printemps 2011. S’il y a moins d’acheteurs que de vendeurs, il y a risque de changement dans les habitudes d’achat. Mais rien n’est certain à ce niveau.

• À COURT TERME :

Le fait que le marché immobilier soit à la baisse n’est pas rassurant pour le futur, certains expliquant cette diminution par des achats devancés en raison du changement des règles de financement qui s'est produit en avril dernier.

Nous prenions connaissance dans les journaux, hier, que le marché immobilier américain subissait une baisse marquée de plus de 27%… La Fédération des Chambres Immobilières du Québec s’est prononcée en disant que la situation du marché immobilier américain pourrait avoir des répercussions sur la confiance des consommateurs canadiens/québécois et modifier leurs prévisions d’achat.

« VERS QUOI » se dirige le marché de la revente?

On n’en sait rien ! Il y a « actuellement » des acheteurs qui se manifestent, mais ils se font plus rares. Si les institutions financières devenaient « frileuses » en raison d’une économie qui tarde à redémarrer, il pourrait arriver que les règles de financement deviennent encore plus rigides; ça pourrait faire en sorte qu’il y ait encore moins d’acheteurs qui puissent se qualifier pour l’obtention d’un prêt hypothécaire.

• LA CERTITUDE :

Les acheteurs qualifiés « sont là ».
Il suffit simplement de pouvoir leur offrir ce qu’ils désirent !

CONTACTEZ-MOI afin que nous puissions discuter de la stratégie idéale à adopter dans le marché actuel:

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur.
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

J'AI UN ACHETEUR PRÊT À INVESTIR 8 MILLIONS $

2010-09-01T00:22:00.000-04:00

Vous êtes propriétaire d'immeubles à revenu, ou connaissez quelqu'un qui en l'est, dans l'un des secteurs suivants et leur mise en vente est possible ?

• Ville de Québec (excluant Val-Bélair/Beauport/Limoilou)
• Chaudière/Appalaches
• Beauce (de Ste-Marie jusqu'à St-Georges

Les bâtiments doivent être des immeubles d'au moins 16 logements et + chacun;

Peu importe leur état physique ni le taux d'occupation.

Je travaille depuis quelque temps déjà avec un propriétaire immobilier qui désire investir jusqu'à 8 000 000$ AVANT LE 31 DÉCEMBRE 2010.

Possibilité de notarier DANS LES 30 JOURS suivant l'acceptation de l'offre !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier, Re/Max Capitale

"UNE APPROCHE PERSONNALISÉE"

2010-09-01T00:17:00.000-04:00

MON APPROCHE

Avec les ACHETEURS, et, par ricochet, avec les VENDEURS…

J’ai une façon bien particulière de travailler avec mes clients. Je n’applique pas les « techniques de vente » dépassées, mais plutôt la « satisfaction client ».

Que votre intention soit de vendre ou d’acheter, je me déplace toujours afin d’aller vous rencontrer et de discuter de VOS besoins (et non pas de ce que j’ai à vous offrir), afin d’établir la stratégie qui répondra le mieux à VOS attentes. Le fait que je me déplace afin de rencontrer l’acheteur est aussi avantageux pour le vendeur : au lieu de lui amener des « wèreux », je lui amène plutôt des « acheteurs » !

POUR LES ACHETEURS

Première mise-au-point : savez-vous qu’il n’est pas nécessaire d’appeler directement le courtier dont l’affiche est placée devant une propriété pour pouvoir la visiter ? Je suis toujours surpris de constater à quel point peu de gens sont au fait de cela.

Mon approche est donc de me déplacer et d’aller vous rencontrer « chez vous ». Ça me permet de visualiser votre ameublement et, ainsi, de me faire une idée du type de pièces dont votre future demeure devra être pourvue pour pouvoir y placer vos effets.

J’ai bien de la difficulté avec le nouveau client qui me téléphone et qui me dit simplement : « je suis à la recherche d’une maison de 3 chambres ». Il y en a une « MULTITUDE » de maisons de 3 chambres… alors … pourquoi avez-vous besoin de 3 chambres … quelle utilisation avez-vous l’intention d’en faire ??? Mon approche fera en sorte que vous pourrez probablement vous contenter de visiter 3 ou 4 maisons de 3 chambres avant de fixer votre choix. C’est pas mal mieux que d’en visiter 17 qui ne correspondent pas à vos besoins avec 13 agents différents, non ?

Vous éviterez ainsi de perdre inutilement un temps précieux, et il en sera de même pour les propriétaires-vendeurs qui, à un certain moment, en ont marre de ne recevoir que des « visiteurs ». Ce qu’ils désirent c’est de « VENDRE », et non pas de mettre leur maison en exposition. Et en plus, comment vous sera-t-il possible d’établir un « lien de confiance » avec votre courtier si vous n’en avez pas choisi un qui mettra « VOS » intérêts en priorité ? Vous appelez 13 agents différents ? Ils vous prendront tous pour un « acheteur » et non pas pour un « client ».

Un lien de confiance doit être établi si vous désirez obtenir le service « hors pair » auquel vous avez droit !

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

"NE TRAVAILLEZ PAS AVEC LES AGENTS IMMOBILIERS" !

2010-09-01T00:13:00.000-04:00

Cette mise en garde est écrite sur la page d’accueil du site web d’un courtier immobilier espagnol. C’est direct, mais « honnête » !

EN VOICI LE TEXTE:

« Nous considérons que travailler avec des agents immobiliers n’a de sens que s’ils apportent une vraie valeur ajoutée au travers de leurs services et de leurs conseils. »

Aujourd’hui, grâce à Internet, les vendeurs et les acheteurs peuvent se rencontrer sans intermédiaire. Vous aussi avez vu une infinité d’annonces de particuliers à particuliers, et cependant, vous avez tendance à vérifier les propriétés disponibles dans les revues immobilières et sur les sites des courtiers immobiliers. Vous êtes-vous demandés pourquoi ?

Les courtiers immobiliers ne sont pas des gens à qui on a simplement dit « vends ma maison ! ». Si ce que vous cherchez c’est regarder des annonces, vous pouvez le faire sur beaucoup de sites autres que ceux de courtiers… C’est gratuit !

Cependant, si vous cherchez des avis, du professionnalisme, des conseils, des informations complètes et personnalisées, c’est différent et vous êtes au bon endroit.

Notre vrai objectif est de vous faire gagner un temps précieux, un temps que vous pourrez consacrer à quelque chose que vous préférez. Nous vous aiderons à prendre la bonne décision. »

(1) Source : Magazine immo
Le magazine immobilier 2.0 BtoB

(2) Le titre ainsi que l’ensemble du texte, dont quelques mots ont été modifiés, proviennent d’Immobilier 2.0

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

"MERDE, J'AI ENCORE MANQUÉ LA MAISON QUI ME CONVIENT" !

2010-09-01T00:04:00.000-04:00

LE SAVIEZ-VOUS ?

SI VOUS ÊTES À LA RECHERCHE D’UN IMMEUBLE (maison, condo, multi-logements, terrain, etc…) ET QUE VOUS FAITES LA RECHERCHE PAR VOUS-MÊME SUR INTERNET (ou en consultant les revues immobilières mensuelles) : vous risquez d’être DÉÇU(e)S !

Q : POURQUOI ?

• Les nouvelles propriétés mises en vente par les courtiers n’apparaissent souvent sur Intenet que de 24 à 48 heures suivant leur mise en marché;

• Lorsque les revues immobilières sont disponibles en kiosque, cela fait déjà 3 semaines que les propriétés ont été remises à l’imprimeur (et c’est la raison pour laquelle, lorsque vous nous téléphonez, nous vous répondons habituellement que cette propriété est déjà vendue).

Q : Y A-T-IL UNE ALTERNATIVE ?

• BIEN SÛR ! Il suffit simplement de me demander (ou de demander à tout courtier immobilier membre d’une Chambre Immobilière) de CRÉER UNE ALERTE pour vous.

Q : C’EST QUOI ÇA, UNE ALERTE ???

• C’est un outil qui permet de vous envoyer directement un message PAR COURRIEL dans les 60 MINUTES SUIVANT LA MISE-EN-MARCHÉ d’un immeuble qui répond à vos besoins.

Q : COMMENT FAIRE ?

• RIEN DE PLUS SIMPLE :
 Vous prenez rendez-vous avec moi (ou un autre courtier membre d'une Chambre Imobilière);
 Nous établissons vos critères de recherche;
 Je crée/nous créons l’alerte;
 ET, dans les 60 minutes suivant la mise-en-marché de la propriété qui vous convient, (nombre de pièces, prix, emplacement, etc… VOUS et MOI recevons une alerte courriel. L’envoi d’alertes se fait 7 jours par semaine et, habituellement, nous les recevons entre 8h00 et 22h30.18 août 2010

Vous aimeriez qu'on en discute ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

"TROUVER UN ACHETEUR POUR VOTRE MAISON"

2010-08-31T23:59:00.000-04:00

Lorsque l’on prend la décision de changer de résidence, on a la mauvaise habitude de dire : « je vais vendre ma maison ». En fait, si ce n’était que cela, n’importe qui aurait les aptitudes pour le faire. Toutefois, lorsque notre décision est prise, on embarque plutôt dans un processus qui s’ap-pelle « trouver un acheteur pour sa maison ». Et là est toute la différence. Vous verrez d’ailleurs un peu plus loin en quoi consiste « vendre sa maison ».
Il y a tout un processus d’analyse, de planification, de stratégies, de mise-en-marché qui s’appli-que lorsqu’on « recherche un acheteur pour sa maison ».

• Il faut bien identifier les acheteurs potentiels (sans quoi on se retrouvera devant des dizaines de « visiteurs » et non pas d’acheteurs).

• Il faut planifier et établir les stratégies qui feront la différence entre "transformer la maison en salle d'exposition" et "trouver l'acheteur qui la désire et qui en versera le prix requis".

• Il faut aussi bien identifier les points positifs et négatifs de votre immeuble, et faire abstraction du côté émotionnel qui s’y rattache.

• Il faut, SURTOUT, être capable d’en faire part au prospect (que j’appellerai plutôt ici « suspect ») qui vous place un appel en disant simplement : « Bonjour, j’ai vu que votre maison était à vendre, combien en demandez-vous ? Ça m’intéresse, je veux la visiter ».

• Toute omission de divulguer l'état réel de l'immeuble pourrait avoir des conséquences monétaires désastreuses. Il vaut toujours mieux ajuster le prix de mise-en marché à la baisse, en fonction des travaux qui "doivent" être effectués, que d'omettre de déclarer un problème en espérant que l'acheteur n'y verra rien.Trouver un acheteur pour sa maison est beaucoup plus technique que de vendre sa maison; ça vous évitera d’être dérangés à tout moment par des gens qui n’ont souvent ni les moyens ni le désir de débourser le montant basé sur la valeur réelle de votre immeuble.

METTRE VOTRE MAISON EN VENTE

Ça se résume à très peu de choses :
1. Planter une pancarte;
2. Annoncer dans le journal ou sur internet;
3. Attendre les appels;
4. Faire visiter à tous ceux qui vous ont téléphoné.

TROUVER UN ACHETEUR POUR VOTRE MAISON
Alors ça, c’est VRAIMENT ma spécialité !!!

VOUS AIMERIEZ QU’ON EN DISCUTE ?

ANDRÉ LAVOIE 418.802.3611 cell / 418.627.3120 bur.
Courtier Immobilier Re/Max Capitale

"ÇA COÛTE BIEN TROP CHER UN AGENT" !

2010-08-31T23:54:00.000-04:00

LE VENDEUR DP dit : « Ça coûte cher un agent ! »

MOI : « Ah oui ??? »

VOICI LA RÉALITÉ la plus courante :

• L’acheteur qui cherche « direct du proprio », habituellement, veut « économiser » la rémunération du courtier;

• Le vendeur qui tente de vendre par lui-même veut LUI AUSSI « économiser » la rémunération du courtier. Pour « espérer » (et le mot « espérer » est ici un bien grand mot…) économiser la rémunération, le proprio déboursera parfois près de 2 000$ pour une mise en marché bien spécifique, sans garantie de résultats. Et, plus souvent qu’autrement, à moins que ça finisse par le fait que la maison aura été vendue par un courtier (ce qui est de + en + courant), le vendeur paiera à l’acheteur la rémunération qu’il aura voulu économiser. Et ce qui est intéressant ici, c’est que nous voyons souvent des annonces similaires à ce qui suit : « J’AI VENDU » et j’ai économisé $$$$$ de commission. HI HI HI !!! À titre de courtiers immobiliers, nous vérifions régulièrement les prix vendus auprès du Bureau de la Publicité des Droits et nous y voyons la vérité !

o Les maisons ont souvent été vendues PLUSIEURS MILLIERS DE DOLLARS en bas du prix de vente demandé (mais il y a aussi des exceptions…).

o Le vendeur a finalement vendu par lui-même (ce qui est excellent pour l’ego, pour les voisins et pour les amis);

o Il s’est organisé pour être disponible (disponible pour des visites cédulées qui ont eu lieu, et pour d’autres ou les visiteurs ne se sont jamais présentés); et pour faire visiter à des gens qui, plus souvent qu’autrement, n’ont même pas la capacité d’acheter;

o Il a souvent signé des engagements sans avoir toujours été vraiment conscient des implications juridiques que cela pouvait représenter;

o Et, s’il n’a pas fait d’erreur, eh bien tant mieux, « il a VENDU », sans « verser » de rémunération à un courtier… - 

o PAR CONTRE, SI, comme on en a déjà eu connaissance, il a écrit « livré le 30 juin » (en oubliant d’écrire l’année)… OU qu’il a écrit que sa maison mesurait « 32’ x 28’ » (à cause d’un porte-à faux) MAIS qu’en réalité sa maison mesure « 32’ x 26’ », alors, BONNE CHANCE !!! Bonne chance parce que je connais quelqu’un qui a dû débourser « plusieurs centaines de $$$ » pour s’être trompé de 3 pouces dans la dimension d’une chambre…OU s’il acquiert une nouvelle résidence pensant que la sienne est vendue MAIS QUE son acheteur est incarcéré avant de notarier (ce qui est possible puisque les prisons débordent)…ou que son acheteur perd son emploi…OU que son acheteur décède…OU que son acheteur se sépare ou divorce…(le programme TRANQUILLI-T de Re/Max a des solutions si l’une ou l’autre des 3 dernières probabilités se produit).

FINALEMENT : « combien ça coûte un courtier immobilier » ???

PAS MAL MOINS CHER QUE CE QUE L’ON SERAIT PORTÉ(e)S À CROIRE !!!

"JE NE VEUX PLUS RIEN SAVOIR DES COURTIERS IMMOBILIERS"

2010-08-31T23:42:00.000-04:00

QUATRE CAS VÉCUS AU COURS DES 12 DERNIERS MOIS !!!

« Je ne veux PLUS RIEN SAVOIR DES AGENTS, J’EN AI EU 2 AU COURS DES 6 DERNIERS MOIS et ÇA N’A RIEN DONNÉ » !!!

NB. Noter ici que la Loi du Courtage Immobilier nous empêche de contacter directement un proprio lorsque sa propriété est en vente par l’intermédiaire d’un autre courtier. DONC, lorsqu’on constate des erreur « flagrantes » sur la fiche descriptive d’une propriété qui est en vente, il ne nous est pas permis d’en aviser le proprio (et nous serions débiles d’en avertir l’agent, « IL » est de son devoir d’accomplir son travail de façon professionnelle, non???).

• CAS # 1
o Je sollicite un proprio dont le condo était en vente depuis 6 mois; aucun des 2 agents qu’il a eus durant cette période ne l’a vendu. Ayant constaté l’erreur impardonnable qu’il y avait sur la fiche, je l’informe qu’il y aurait de fortes chances que je puisse vendre rapidement. ERREUR CONSTATÉE : le condo était classifié comme étant « indivis » alors qu’en ayant effectué des recherches, j’avais constaté que ce condo était « divis ». Je corrige l’erreur; résultat---VENDU EN 5 jours !

• CAS # 2
o Je sollicite un proprio dont la maison avait été en vente durant 6 mois. Malheureusement, il a décidé de ne plus vendre, donc, ni moi ni aucun autre agent n’en a obtenu le contrat de vente. ERREUR CONSTATÉE : alors que cette maison était âgée de un an, et qu’elle était située dans le secteur Le Mesnil (secteur très chic de Québec), l’agent avait fait une multitude d’erreurs sur la fiche : a) fosse septique…b) chauffage radiant…c) solage en « blocs » de béton…RIEN DE CELA N’ÉTAIT LA RÉALITÉ ! Le proprio se plaignait de n’avoir reçu QU’UN SEUL visiteur en 6 mois…

• CAS # 3
o Je sollicite un proprio dont la maison avait été en vente durant 6 mois. Je n’avais constaté aucune erreur sur la fiche. Je me présente, je visite, je m’asseois et je lui demande : « qu’est-ce qui, selon vous, a fait en sorte que votre maison ne s’est pas vendue ?». Sa réponse : « le prix ». Je lui réponds : « si je vous disais qu’en investissant environ 200$ dans votre maison et en y effectuant pour environ 15 heures de travail, je pourrais possiblement la vendre encore plus cher que ce que vous désirez, accepteriez-vous ? ». Il me répond OUI. Nous signons le contrat, je lui dresse la liste de ce qu’il devrait faire. Il a pris plusieurs semaines à effectuer les travaux, MAIS, 2 semaines après qu’il eut tout effectué, J’AI VENDU LA MAISON 3 000$ PLUS CHER que ce qu’il était prêt à accepter !!!

• CAS # 4
o Un proprio me contacte et me dit : « Je suis propriétaire d’un condo qui est actuellement en location. Un agent l’a eu à vendre durant 6 mois, il y a eu plusieurs visites mais il ne l’a pas vendu. J’aimerais que tu prennes RDV avec la locataire, que tu ailles le visiter, et que tu me soumettes un rapport ». Je prends RDV avec la locataire, je visite le condo, je fais les vérifications d’usage (comparables vendus et à vendre, etc…) et je rappelle le proprio pour prendre rendez-vous. Je le rencontre et lui demande : « ton prix est négociable de combien ? » Il me répond : « de 4 000$ ». Je lui réponds : « on diminue le prix de 4 000$; le résultat sera le suivant : a) soit qu’on le vende encore 2 000$ plus bas, ce qui ferait en sorte que la différence d’avec tes désirs sera de 2 000$ b) on pourrait aussi le vendre le prix demandé (et je lui en ai donné les raisons); c) on pourra même vendre PLUS CHER que le prix demandé si on est chanceux. Tu as 3 petites réparations à faire : 1) repeindre le plafond de la salle de bain; 2) refaire les joints de céramique autour du bain 3) refaire le joint de silicone autour du bain. RÉSULTAT OBTENU : EN MOINS DE 5 JOURS, NOUS AVONS VENDU « PLUS CHER » que le prix demandé !